Nekilnojamasis turtas

Vilniuje ir toliau stingant patalpų biurams, ketinama statyti tris naujus aukščiausios klasės verslo centrus. Priešingai nei paskutiniu metu kilę nauji dvidešimties aukštų pastatai, naujieji verslo centrai bus kelissyk mažesni – 4-5 aukštų. Tikimasi, kad čia įsikurs didelės įmonės, kurios vertina patogumus ir rūpinasi savo įvaizdžiu. Į trijų pastatų A klasės verslo kompleksą bus investuota daugiau nei 65 mln. litų. Projektą plėtos bendrovė "Indeco". "Pastaruoju metu Vilniuje iškilo ne vienas daugiaaukštis verslo centras. Nors iš išorės jie atrodo įspūdingai, daugėja mažaaukščių verslo centrų, nes jie turi neabejotinų pranašumų. Čia nebūna eilių prie liftų, į viršutinius aukštus lengva užlipti laiptais, todėl didėja darbuotojų mobilumas. Tai ne tik patogumas, bet ir mankšta, kuri reikalinga daug biuruose sėdintiems asmenims", - sakė projekto partneris Vaidas Barakauskas. Jo teigimu, mažaaukščiuose verslo centruose geresnė ir psichologinė atmosfera, skirtinguose aukštuose dirbantys vienos įmonės darbuotojai išlaiko kolektyviškumą. Trijų verslo centrų komplekse planuojamų komercinės paskirties patalpų plotas sieks apie 10 tūkst. kv. metrų. Tai turėtų reikšmingai papildyti biurų nuomos rinką Vilniuje, kurioje trūksta patalpų ir mažoms, ir didelėms įmonėms, kartais norinčioms išsinuomoti net iki 5 tūkst. kv. metrų.

Vilniaus miesto savivaldybė ne kartą kreipėsi į Vilniaus apskrities viršininko administraciją su prašymu stabdyti savavališkas statybas Aguonų gatvėje. Nuo vasaros UAB "Sėnoja" vykdo rekonstrukcijos darbus daugiabučio gyvenamojo namo Aguonų g. 5 kieme. Bendrovė neturi Vilniaus miesto savivaldybės suderintos techninės dokumentacijos ir leidimų statybai. Paaiškėjus, jog leidimą statyboms neteisėtai išdavė ir pratęsė Vilniaus apskrities viršininko administracija, Savivaldybės pareigūnams pareikalavus, leidimas statyboms buvo panaikintas, tačiau bendrovė "Sėnoja" tęsia darbus toliau. Vilniaus miesto meras ne kartą prašė Vilniaus apskrities viršininko administracijos vadovų atkreipti dėmesį į susidariusią padėtį, taip pat kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos dėl šios institucijos neveiklumo. Vilniaus meras Artūras Zuokas įpareigojo Savivaldybės Energetikos ir ūkio departamento pareigūnus kreiptis į Aplinkos ministeriją dėl kvalifikacijos atestatų panaikinimo bendrovės statybininkams, taip pat svarstoma galimybė kreiptis su ieškiniu į prokuratūrą.

Augant Baltijos šalių ekonomikai, sparčiai didėja užsienio investuotojų susidomėjimas nekilnojamuoju turtu, ypač tai pastebima Vilniaus, Rygos ir Talino biurų patalpų rinkose. Taip skelbiama naujausiame Švedijos nekilnojamojo turto konsultantų „Newsec“ leidinyje „Nordic Report“. “Paklausa viršija pasiūlą, — sako Olevas Maitas Makkas, „Newsec“ biuro Taline vadovas. — Šiuo metu maždaug 25 tarptautiniai fondai nori investuoti Baltijos šalyse ir ieško nekilnojamojo turto projektų“. Tokį investuotojų aktyvumą lemia sparti ekonominė Baltijos šalių plėtra. Kaip rašoma „Nordic Report“, Lietuvos BVP šiemet turėtų išaugti 6,5 proc., Latvijos — 8,5 proc., o Estijos — 9 proc. Visos trys šalys gerokai lenkia ES vidurkį, kuris siekia 2,3 procento. Vilniuje, Rygoje ir Taline ypač paklausios centriniuose rajonuose esančios biurų ir komercinės paskirties patalpos. Prognozuojama, jog kelis metus mažėjusios biurų nuomos apimtys Vilniuje ir Rygoje šiais metais išaugs Taline biurų nuoma turėtų išlikti tame pačiame lygyje. Investicijų grąža iš patrauklių biurų patalpų projektų mažėja. Prognozuojama, jog biurų pelningumas 2006 metais nusistovės ties 8 procentų riba Vilniuje bei 7,5 proc. — Rygoje ir Taline. Prognozuojama, jog 2006 metais biurų patalpų nuoma Taline liks stabili. Tuo tarpu Rygoje ir Vilniuje paklausa tokioms patalpoms sparčiai auga po kelerių metų sąstingio.

1995–2000 metais Lietuvoje didesnės buvo ne tik bankų palūkanos skolinantis būstui, bet taikomi reikalavimai paskolų gavėjams. Pastaruoju metu buvo galima pastebėti, jog bankai iki minimumo buvo linkę sumažinti reikalavimus, keliamus norint gauti paskolą būstui, taip dar labiau padidindami galinčių imti paskolas žmonių skaičių, kurie, savo ruožtu, didino naujos statybos būsto paklausą, o nesant pakankamai jo pasiūlai – kilo ir senos statybos būsto kainos. Ypač padidėjęs susidomėjimas naujos statybos butais neliko nepastebėtas, ir nuo 2000 metų būsto statybų sektoriuje pirmavęs Vilnius 2006 metų viduryje jau nebėra toks tvirtas gyvenamosios statybos lyderis, nes nauji daugiabučiai statomi ne tik kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose – Kaune, Klaipėdoje – bet ir Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Druskininkuose, Palangoje ar Elektrėnuose. Vilniuje gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto plėtra vykdoma keliomis kryptimis: statomi arba išskirtiniai būsto projektai prestižinėse miesto vietose, arba dideli naujų daugiabučių ir individualių namų kvartalai. Kaune šiuo metu paprastai statomi pavieniai daugiabučiai miesto teritorijoje ir nedidelės individualių namų gyvenvietės toliau nuo miesto ribos. Klaipėdoje statomi arba planuojami pastatyti keli didelio aukštingumo daugiafunkciniai gyvenamosios-komercinės paskirties pastatai, planuojama statyti ir kelias naujas individualių namų gyvenvietes.

Susiklosčius rinkos situacijai, kai naujos statybos butų paklausa žymiai viršija pasiūlą, kainos kyla rekordiniais tempais, o didžioji dauguma butų yra parduodama dar nepastatytuose namuose, pasirašant tik preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, kuri numato galutinį buto įsigijimą tik pabaigus namo, kuriame yra butas, statybą, (t.y. praėjus gana ilgam laikotarpiui nuo preliminariosios sutarties pasirašymo – dažniausiai po 6-18 mėnesių), kai kuriems statytojams kyla pagunda papildomai užsidirbti iš buto pirkėjų arba apskritai siekti, kad sutartis nebūtų pasirašyta. Todėl kartais pagrindinėje pirkimo - pardavimo sutartyje atsiranda įvairiausių sąlygų, neaptartų pasirašant preliminarią sutartį - pavyzdžiui sugalvojant papildomų mokesčių už realiai atliktus arba neatliktus darbus, papildomų baudų ir pan. Todėl dažnai pirkėjas pamatęs jį diskriminuojančią sutartį nežino kaip elgtis: pasirašyti ją ar stengtis keisti ginčytinus punktus, nes pardavėjo argumentai būna paprasti: „nepatinka sutartis – nesirašyk, t.y. iš viso nepirk“.

Nežiūrint į tai, kad šiandieninė būsto pasiūla, palyginti su paklausa, yra labai nedidelė, būsimi naujakuriai sostinėje nelinkę pirkti nekilnojamojo turto iš pirmo pasitaikiusio statytojo. Brangiai mokėti sutinkama tik už patikimos ir gerai žinomos bendrovės pastatytą būstą. Tokias išvadas padarė viešosios nuomonės ir rinkos tyrimų bendrovė "TNS Gallup", atlikusi tyrimą apie nekilnojamojo turto rinką, statybos bendrovių bei nekilnojamojo turto agentūrų žinomumą Vilniaus mieste. Pasirodo, kad vilniečiai žino iš ties nemažai statybos įmonių bei nekilnojamojo turto agentūrų. Tačiau labiausiai žinoma jiems yra statybų bendrovė "Ranga IV" bei nekilnojamuoju turtu užsiimanti kompanija UAB „Ober-Haus“ nekilnojamasis turtas. Kaip labiausiai žinomą, bendrovę "Ranga IV" spontaniškai 19.9 procento visų apklaustųjų. O vardinant statybos įmonių pavadinimus, bendrovę "Ranga IV", kaip žinomiausią statytoją prisiminė net 54 procentai visų apklausos dalyvių. Tarp žinomiausių statybos bendrovių taip pat atsidūrė bendrovės "Hanner", "Eika" ir "Kausta".

Žvelgiant į esamą padėtį rinkoje galima konstatuoti, kad naujos statybos butų pasiūla kol kas vis dar gerokai atsilieka nuo aukštos paklausos. Tiesa, šiandien turbūt niekas negalėtų tiksliai pasakyti, kiek butų nuperka arba užsirezervuoja galutinis pirkėjas – t.y., žmogus perkantis butą tam, kad jame gyventų, o ne nuomotų ar tiesiog perparduotų už aukštesnę kainą. Iš tikrųjų situacija rinkoje problematiškėja: spekuliacijos tempai auga nė kiek ne lėčiau nei naujos statybos butų kainos. Kuo labiau kyla kainos, tuo labiau gausėja ir norinčių lengvai pasipelnyti rinkos dalyvių gretos: dažnai butai prieš patekdami galutiniam pirkėjui pakeičia ne vieną šeimininką (rezervuotoją). Stebint kokiu greičiu ir kokiais kiekiais yra rezervuojami butai naujos statybos projektuose (kaip per kelias dienas rezervuojama kelios dešimtys ar net šimtai butų), kyla retorinis klausimas ar apskritai artimiausiu metu žmogus, norintis įsigyti butą tiesiog sau, galės jį pirkti iš pirmų rankų už rinkos kainą. Naujų statybos projektų patirtis rodo, kad jei butai parduodami rinkos kainomis, didžiumos jų nelieka per kelias savaites, kadangi prekė parduodama rinkos kainomis yra patraukli ne tik galutiniams vartotojams, bet ir spekuliuojantiems ja. Tad nenorėdami parduoti „per greitai“ didžiuma statytojų pradeda pardavimus kiek aukštesnėmis kainomis nei esamas rinkos lygis.

Vis labiau artėjant euro įvedimui, kalbos apie jo įtaką šalies ekonomikai bei nekilnojamojo turto rinkai netyla. Bankų ir nekilnojamojo turto specialistai kone kasdien pateikia vis naujų argumentų kuo valiutos pakeitimas bus mums naudingas (valiutos kurso rizikos panaikinimas; rinkos skaidrumas, paprastesnės prekybos ir investavimo sąlygos visoje euro zonoje, masto ekonomija; spartesnė Lietuvos finansų rinkos raida ir kt.) , o kuo ne (euro įvedimas yra infliaciją skatinantis veiksnys; įvedant eurą bus įvykdyta devalvacija; prarandamas pinigų politikos savarankiškumas ir pan.). Pats euro įvedimo faktas kaip savarankiškas reiškinys vargu ar gali tiesiogiai daryti pastebimą įtaką nekilnojamojo turto rinkai. Didžiausią poveikį rinkai (kurį galima priskirti euro įvedimui) turi mažai pagrįstos pačių gyventojų baimės bei išankstinės nuostatos dėl "galimo itin didelio kainų augimo prieš ir po euro įvedimo". Psichologiniai veiksniai susiję su euro įvedimu jau dabar turi įtakos rinkos dalyvių elgsenai. Išankstinių klaidingų nuostatų bei lūkesčių įtakos rinkai eliminavimas (bent jau sumažinimas), šviečiamoji kampanija (tiek iš valstybės, tiek iš nepriklausomų ekspertų pusės) – tai vienos svarbiausių užduočių rinkos tolygaus vystymosi užtikrinimui.

Sparčiai augančios nekilnojamojo turto agentūros „ŽIA valda real estate“ duomenimis, per pirmąjį 2006 m. pusmetį vidutinė sodybos Lietuvoje kaina šoktelėjo iki 70 tūkst. litų - tai yra iki penktadalio daugiau nei lyginamuoju laikotarpiu pernai. Remiantis UAB „ŽIA valda real estate“ rinkos analize, labiausiai - iki 20 proc. – sodybos brango aplink Vilnių ir kitus didžiuosius miestus. Visoje Lietuvoje sodybų kainos padidėjo bent 5 procentus. Paklausiausiomis išliko sodybos šalia miško, parko, ežero ar kitokio vandens telkinio. Jų kainos svyruoja nuo 50 tūkst. iki 1 mln. Lt. Rinkoje pasitaiko ir itin prabangių, kaimo turizmui paruoštų, 5 mln. vertės sodybų. Tarpininkavimo perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą paslaugas teikiančios bendrovės direktoriaus Donato Valantiejaus teigimu, sodybų brangimą lėmė tai, jog vis daugiau žmonių nori investuoti į papildomą nekilnojamąjį turtą. Jo įsitikinimu, sodybų pirkimo bumą sukėlė augančios gyventojų pajamos ir keliami vis didesni reikalavimai laisvalaikiui.

Didžiųjų Lietuvos miestų nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas auga – "Registrų centro" duomenimis, per 11 praėjusių metų mėnesių* nekilnojamojo turto sandorių skaičius išaugo apie 15 proc. iki 33,5 tūkst. Vilniuje minėtu laikotarpiu patalpų ir žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta beveik 13 proc. daugiau, Kaune – beveik 11 proc., o Klaipėdoje - net 28 proc. daugiau nei per 2004-ųjų sausį-lapkritį. Gyvenamųjų patalpų rinka, "InReal" duomenimis, 2005-aisiais išliko bendrojo nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo varikliu. Tą rodo ir "Registrų centro" duomenys: sostinėje pernai gyvenamųjų patalpų sandorių sudaryta beveik 12 proc. daugiau nei 2004-aisiais (apie 9 tūkst. sandorių), Kaune – 9 proc. (apie 5 tūkst. sandorių), Klaipėdoje – virš 33 proc. daugiau (apie 4 tūkst. sandorių). Kaune ir Vilniuje pernai smarkiai išaugo namų bei kotedžų populiarumas – atitinkamai 17 ir 20 proc. daugiau sandorių. Sandorių dėl butų buvo sudaryta atitinkamai 8 proc. ir 12 proc. daugiau nei 2004-aisiais. "Ekonomikos stiprėjimas, augančios pajamos, žemos palūkanos, nepakankama naujo būsto pasiūla lėmė tai, kad rinkos aktyvumas jau natūraliai laikosi tokiame pat lygyje ir netgi viršija aktyvumo, buvusio laukiant narystės ES 2004-ųjų pradžioje, lygį. Tai pastebima visuose trijuose miestuose", - sakė nekilnojamojo turto bendrovės "InReal" Prekybos skyriaus vadovas Rimas Kirdulis.

Nekilnojamojo turto rinkoje įtampa neslūgsta. Daugelis nekilnojamojo turto agentūrų vienu balsu tvirtina, kad nekilnojamojo turto kainos augs, nors jau ne tokiu greičiu kaip iki šiol ir kad reikia laukti kainų “burbulo” sprogimo. O tuo tarpu Lietuvos, ypač Vilniaus, Kauno ar Klaipėdos gyventojai intensyviai ieško būsto, o perpardavinėtojų “verslas” tiesiog klesti. Interneto entuziastai jau sukūrė ir tinklalapį, kuriame diskutuojama ir laukiama kainų “burbulo” sprogimo. Beje, tokių tinklalapių yra ir užsienyje, mat su neprognozuojamu nekilnojamojo turto kainų augimu susiduria ne tik lietuviai. Peržvelgę XX a. istoriją matysime, kad nekilnojamojo turto kainų „burbulai“ jau sprogo amžiaus pradžioje Floridoje (JAV) ir visai neseniai, 1986 – 1990 metais, Japonijoje. Pastarasis sprogimas ypač stipriai palietė šalies ekonomiką. Japonijoje nekilnojamojo turto kainos nukrito beveik 80% ir lėmė tai, kad šalis paskui beveik 13 metų išgyveno ekonominę stagnaciją. 2004 metais gyvenamųjų patalpų kainos Tokijuje pakilo 0,9% ir tai buvo pirmasis kainų pakilimas po 17 metų. Iki krizės būstų kainos nuo 1950 m. (išskyrus 1975 metus) visada tik kilo. Krizę Japonijos nekilnojamojo turto rinkoje lėmė šalies ekonominė situacija bei tam tikri pokyčiai paskolų sistemoje. Krizė ištiko ne tik nekilnojamojo turto, bet ir akcijų rinką. Floridos nekilnojamojo turto kainų „burbulo“ sprogimui daugiausia įtakos darė perpardavinėtojų veiksmai. Nepaprastai staigiai išaugusi paklausa ir gerokai mažesnė pasiūla „kilstelėjo“ nekilnojamojo turto kainas iki astronominių. Užklupusios stichinės nelaimės bei dėl per didelių kainų sumažėjusi paklausa lėmė krizę Floridos nekilnojamojo turto rinkoje.

Nežmoniškos ir beprotiškos, išpūstos ar netikros. Taip kalbame apie nekilnojamojo turto kainas. Turintys būstą, viliasi, kad jo vertė ir toliau kils, neturintys tokios nuosavybės kantrai laukia, kada sprogs tas kainų burbulas. Panaši situacija yra ir kaimyninėje Latvijoje. Tiek Lietuvos, tiek Latvijos analitikai, kelerius metus prognozavę nekilnojamojo turto kainų augimą, pastaruoju metu suklūsta. Vis daugiau pasigirsta vertinimų, kad būsto rinka jau ima prasilenkti su ekonomikos logika. Latvijos nekilnojamojo turto ekspertas E. Šins sako, kad Baltijos valstybių sostinėse nekilnojamojo turto kaina labai dažnai yra gerokai aukštesnė negu Berlyne. ,,Tai visiškai nelogiška, nes Vokietijoje žmonės uždirba 3-4 kartus daugiau. Savo kainomis įveikėme keletą senųjų Europos valstybių.“,- konstatavo E. Šins. Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktoriaus Raimondo Kuodžio teigimu, yra dvi pirkėjų rūšys - spekuliantai, kurie perka nekilnojamąjį turtą tam, kad pasipelnytų iš jo brangimo ir žmonės perkantys būstus sau. ,,Ir visiškai nesvarbu, kokia dalis yra spekuliantų ir ne spekuliantų. Svarbu, kad šių dviejų grupių sąveika pagimdo savaime išsipildančias pranašystes. Jei žmogus mano, kad būstas brangs, taip ir nutinka, bet neturi būti aiškinama, kad tai yra racionalus procesas.“,- kalbėjo R. Kuodis.