Nekilnojamasis turtas

Sparčiai augančios nekilnojamojo turto agentūros „ŽIA valda real estate“ duomenimis, per pirmąjį 2006 m. pusmetį vidutinė sodybos Lietuvoje kaina šoktelėjo iki 70 tūkst. litų – tai yra iki penktadalio daugiau nei lyginamuoju laikotarpiu pernai. Remiantis UAB „ŽIA valda real estate“ rinkos analize, labiausiai – iki 20 proc. – sodybos brango aplink Vilnių ir kitus didžiuosius miestus. Visoje Lietuvoje sodybų kainos padidėjo bent 5 procentus. Paklausiausiomis išliko sodybos šalia miško, parko, ežero ar kitokio vandens telkinio. Jų kainos svyruoja nuo 50 tūkst. iki 1 mln. Lt. Rinkoje pasitaiko ir itin prabangių, kaimo turizmui paruoštų, 5 mln. vertės sodybų. Tarpininkavimo perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą paslaugas teikiančios bendrovės direktoriaus Donato Valantiejaus teigimu, sodybų brangimą lėmė tai, jog vis daugiau žmonių nori investuoti į papildomą nekilnojamąjį turtą. Jo įsitikinimu, sodybų pirkimo bumą sukėlė augančios gyventojų pajamos ir keliami vis didesni reikalavimai laisvalaikiui.

Didžiųjų Lietuvos miestų nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas auga – “Registrų centro” duomenimis, per 11 praėjusių metų mėnesių* nekilnojamojo turto sandorių skaičius išaugo apie 15 proc. iki 33,5 tūkst. Vilniuje minėtu laikotarpiu patalpų ir žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta beveik 13 proc. daugiau, Kaune – beveik 11 proc., o Klaipėdoje – net 28 proc. daugiau nei per 2004-ųjų sausį-lapkritį. Gyvenamųjų patalpų rinka, “InReal” duomenimis, 2005-aisiais išliko bendrojo nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo varikliu. Tą rodo ir “Registrų centro” duomenys: sostinėje pernai gyvenamųjų patalpų sandorių sudaryta beveik 12 proc. daugiau nei 2004-aisiais (apie 9 tūkst. sandorių), Kaune – 9 proc. (apie 5 tūkst. sandorių), Klaipėdoje – virš 33 proc. daugiau (apie 4 tūkst. sandorių). Kaune ir Vilniuje pernai smarkiai išaugo namų bei kotedžų populiarumas – atitinkamai 17 ir 20 proc. daugiau sandorių. Sandorių dėl butų buvo sudaryta atitinkamai 8 proc. ir 12 proc. daugiau nei 2004-aisiais. “Ekonomikos stiprėjimas, augančios pajamos, žemos palūkanos, nepakankama naujo būsto pasiūla lėmė tai, kad rinkos aktyvumas jau natūraliai laikosi tokiame pat lygyje ir netgi viršija aktyvumo, buvusio laukiant narystės ES 2004-ųjų pradžioje, lygį. Tai pastebima visuose trijuose miestuose”, – sakė nekilnojamojo turto bendrovės “InReal” Prekybos skyriaus vadovas Rimas Kirdulis.

Nekilnojamojo turto rinkoje įtampa neslūgsta. Daugelis nekilnojamojo turto agentūrų vienu balsu tvirtina, kad nekilnojamojo turto kainos augs, nors jau ne tokiu greičiu kaip iki šiol ir kad reikia laukti kainų “burbulo” sprogimo. O tuo tarpu Lietuvos, ypač Vilniaus, Kauno ar Klaipėdos gyventojai intensyviai ieško būsto, o perpardavinėtojų “verslas” tiesiog klesti. Interneto entuziastai jau sukūrė ir tinklalapį, kuriame diskutuojama ir laukiama kainų “burbulo” sprogimo. Beje, tokių tinklalapių yra ir užsienyje, mat su neprognozuojamu nekilnojamojo turto kainų augimu susiduria ne tik lietuviai. Peržvelgę XX a. istoriją matysime, kad nekilnojamojo turto kainų „burbulai“ jau sprogo amžiaus pradžioje Floridoje (JAV) ir visai neseniai, 1986 – 1990 metais, Japonijoje. Pastarasis sprogimas ypač stipriai palietė šalies ekonomiką. Japonijoje nekilnojamojo turto kainos nukrito beveik 80% ir lėmė tai, kad šalis paskui beveik 13 metų išgyveno ekonominę stagnaciją. 2004 metais gyvenamųjų patalpų kainos Tokijuje pakilo 0,9% ir tai buvo pirmasis kainų pakilimas po 17 metų. Iki krizės būstų kainos nuo 1950 m. (išskyrus 1975 metus) visada tik kilo. Krizę Japonijos nekilnojamojo turto rinkoje lėmė šalies ekonominė situacija bei tam tikri pokyčiai paskolų sistemoje. Krizė ištiko ne tik nekilnojamojo turto, bet ir akcijų rinką. Floridos nekilnojamojo turto kainų „burbulo“ sprogimui daugiausia įtakos darė perpardavinėtojų veiksmai. Nepaprastai staigiai išaugusi paklausa ir gerokai mažesnė pasiūla „kilstelėjo“ nekilnojamojo turto kainas iki astronominių. Užklupusios stichinės nelaimės bei dėl per didelių kainų sumažėjusi paklausa lėmė krizę Floridos nekilnojamojo turto rinkoje.

Nežmoniškos ir beprotiškos, išpūstos ar netikros. Taip kalbame apie nekilnojamojo turto kainas. Turintys būstą, viliasi, kad jo vertė ir toliau kils, neturintys tokios nuosavybės kantrai laukia, kada sprogs tas kainų burbulas. Panaši situacija yra ir kaimyninėje Latvijoje. Tiek Lietuvos, tiek Latvijos analitikai, kelerius metus prognozavę nekilnojamojo turto kainų augimą, pastaruoju metu suklūsta. Vis daugiau pasigirsta vertinimų, kad būsto rinka jau ima prasilenkti su ekonomikos logika. Latvijos nekilnojamojo turto ekspertas E. Šins sako, kad Baltijos valstybių sostinėse nekilnojamojo turto kaina labai dažnai yra gerokai aukštesnė negu Berlyne. ,,Tai visiškai nelogiška, nes Vokietijoje žmonės uždirba 3-4 kartus daugiau. Savo kainomis įveikėme keletą senųjų Europos valstybių.“,- konstatavo E. Šins. Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktoriaus Raimondo Kuodžio teigimu, yra dvi pirkėjų rūšys – spekuliantai, kurie perka nekilnojamąjį turtą tam, kad pasipelnytų iš jo brangimo ir žmonės perkantys būstus sau. ,,Ir visiškai nesvarbu, kokia dalis yra spekuliantų ir ne spekuliantų. Svarbu, kad šių dviejų grupių sąveika pagimdo savaime išsipildančias pranašystes. Jei žmogus mano, kad būstas brangs, taip ir nutinka, bet neturi būti aiškinama, kad tai yra racionalus procesas.“,- kalbėjo R. Kuodis.

“Jei kai kurie žmonės mato ir tikisi, kad butų kainos ims mažėti, tai nekilnojamojo turto vystytojai vargu, ar galėtų pritarti tokiai nuomonei. Yra daugybė faktorių, rodančių, kad kainos šiemet tikrai nekris”, – teigia UAB “Progresyvios investicijos” projektų vadovas Giedrius Kražauskas. Jo manymu, butų kainos jau artėja prie maksimalios ribos, tačiau kainų kritimui realių priežasčių nėra. “Prieš svarstant, ar kainos galėtų kristi, reikėtų pasverti darbo užmokesčio statyboje augimą, žemės sklypų kainų kilimą, statybinių medžiagų brangimą, pasikeitusias automobilių vietų skaičiaus vienam butui normas bei šilumos varžos dydžio pasikeitimus”. Aplinkos apsaugos ministerija šiemet pakeitė šilumos varžos dydį, todėl gyvenamųjų namų statytojai bus priversti labiau apšiltinti namo sienas ir stogą. “Paprastai kalbant, brangs langai, stogas ir namo sienos tam, kad būtų laikomasi naujų reikalavimų” , – sakė UAB “Progresyvios investicijos” projektų statybos dalies vadovas Valerijus Luzginas. Dar praėjusiais metais patvirtinti automobilių stovėjimo vietų normų pakeitimai taip pat tapo galvos skausmu daugiabučių statytojams. “Iki tol privalomas skaičius – 0,8 automobilio vietos vienam butui buvo tikrai per mažas, tačiau dabar normą padidinus iki 1,2, ši norma didesniuose miegamųjų rajonų projektuose neretai būna per didelė. Pardavus visus butus name lieka neparduotų automobilių stovėjimo vietų. Statant namą miegamajame rajone ir norint užtikrinti nustatytą automobilių vietų skaičių, tenka net du aukštus kasti po žeme. Tai iš tiesų brangu, ypač, žinant, kad po butų pardavimo, dalis automobilių stovėjimo vietų lieka neparduotos”, – teigė projektų vadovas Giedrius Kražauskas.

ASA ekspertai pabandė panagrinėti situaciją nekilnojamo turto rinkoje ir numatyti prognozes perspektyvoje. Mūsų nuomone, yra didelė tikimybė, kad nekilnojamo turto kainos kris, tačiau ne visuose NT sektoriuose, o kai kuriuose net gali išlikti stabilus kilimas. Kainų kritimui daug įtakos gali turėti korupcinės ir nerangios žemės pardavimo sistemos sutvarkymas ir tuo pačiu butų pasiūlos padidėjimas, darbingos visuomenės dalies emigracija, palūkanų didėjimas. Naujos statybos butai Vilniuje – labiausiai rizikinga sritis, tačiau net ir čia bus skirtingi vystymosi scenarijai. Mažiau nuostolių, o gal ir neturės tie, kas įvertino pastarųjų dešimtmečių statybos rizikos faktorius: statybos kokybė, infrastruktūra, rajono vystymosi perspektyvos, rajono prestižiškumo augimas arba – smukimas. Dėl statybos plotų trūkumo, kuris iš tiesų, mūsų nuomone, yra dirbtinai sukurtas, namai statomi šalia vienas kito, nesilaikant bendro rajono plėtros plano, neatsižvelgiant į infrastruktūros pajėgumus aptarnauti padidėjusius gyventojų srautus. Problemos su vaikų darželiais, mokyklomis, poilsio zonomis jau greitu laiku užklups jaunas šeimas įsigijusias butus Fabijoniškių, Jeruzalės, “Verkių statybos” “skruzdėlynuose”. Didžiausią realių pirkėjų grupę sudarančios jaunos šeimos turės keltis iš čia, naujai perperkančios šeimos į šį rajoną žiūrės tik kaip į laikiną būstą.

Nekilnojamojo turto kainos Nidoje jau beveik susilygino su kitų Europos šalių kurortų kainomis. Dabar vieno kvadratinio metro kaina Nidoje siekia 2 tūkst. eurų – panašios kainos, pasak A. Bružo, yra ir Ispanijoje. Pastaruoju metu Nidoje kainos vėl kyla. Anot nekilnojamojo turto ekspertų, tam įtakos galėjo turėti ir pastaruoju metu plačiai nuskambėjęs skandalas dėl nelegalių statybų Kuršių nerijoje. Žmonės baiminasi, kad rekonstrukcijos gali būti uždraustos, todėl suskubo pirkti. “Tačiau aš manau, kad tie nereikalingi politizuoti triukšmai, kurie kilo Nidoje, nurims. Tuomet viskas grįš į protingas vėžes ir šiuo metu iškreipta rinka stabilizuosis”, – vylėsi A. Bružas. Palangoje, pasak A. Bružo, vyko kitokia dinamika. Iki 2000-2002 metų šiame kurorte miegamuosiuose rajonuose esančios butų kainos viršijo Klaipėdoje esančių butų kainas. Bet po to Palangoje prasidėjo naujos statybos, rinka atsigavo ir senų butų kainos smarkiai krito. Jų paklausa dabar menka ir jie toliau pinga. Šiemet Lietuvoje atlikus masinį nekilnojamojo turto įvertinimą, Klaipėda buvo antras miestas pagal būsto brangumą. Sostinėje būstas brangesnis 20-30 procentų, o Kaune – tiek pat pigesnis. Tačiau nekilnojamojo turto ekspertų svarstymu, kadangi Kaune kur kas sparčiau plėtojamos naujosios statybos, šis miestas gali greitai pavyti uostamiestį.

Įsivyravusią viešą nuomonę, esą iš dabartinės situacijos labiausiai pasipelno nekilnojamojo turto agentai, nuo kiekvieno sandorio uždirbantys po 1-2 procentus būsto kainos, pastarieji stengiasi paneigti. Neoficialiais duomenimis, šiuo metu uostamiestyje dirba per 200 nekilnojamojo turto agentų. Todėl nenuostabu, kad vos pasirodžius skelbimui apie parduodamą nekilnojamąjį turtą tuoj pat užplūsta agentų skambučiai. Tačiau patys agentai tikina, kad šis darbas nėra lengvas pasipelnymas, ypač, jei dirbi sąžiningai. Daugelis kalbintų nekilnojamojo turto agentų tikino, esą jie tikrai nesistengia pūsti būstų kainų, atvirkščiai – esą jiems naudinga kuo labiau jas “numušti”, nes tuomet yra didesnė tikimybė parduoti kuo daugiau butų. Tačiau ne visi nekilnojamojo turto specialistai kratosi atsakomybės dėl sukilusių kainų. Nekilnojamojo turto agentūros “Termionas” direktorė Indrė Valionienė buvo atvira: “Žinoma, nekilnojamojo turto agentūros tokiomis prognozėmis, kad verta pirkti šiandien, nes rytoj pabrangs, prisideda prie kainų kėlimo”. Pasak I. Valionienės, prognozės apie brangimą suaktyvina rinką, o pasiūlos nėra. Tuomet patys žmonės sukelia kainas stengdamiesi žūtbūt įsigyti būstą. Tai patvirtina ir “Vakarų ekspreso” žurnalistų stebėta situacija, kai į parduodamą butą Daukanto gatvėje atėję keli pirkėjai dėl jo vos nesusipešė ir surengė improvizuotą aukcioną. Pardavėjui teliko stovėti ir stebėti, kaip akyse kyla jo turto kaina. Per keletą minučių butas pabrango keliolika tūkstančių litų.

Nekilnojamojo turto vertinimas – paskutinis akordas, nuskambantis bankų klientams, norintiems įsigyti būstą už pasiskolintus pinigus. Esant nestabiliai rinkai – tiek smarkiai kylant, tiek krintant būstų kainoms įvertinti turtą yra sunkiau. Vertintojai neslepia – su bankų klientais tenka net konfliktuoti, kol juos pavyksta įtikinti, jog norimo įsigyti nekilnojamojo turto toli gražu neįmanoma įvertinti tokia suma, kokios prašo pardavėjas. Dažniausiai nerealių kainų prašoma už sklypus, ypač – žemės ūkio paskirties. Mat juos įsigyjant dažniausiai veikia fantazijos – pirkdamas žemės ūkio paskirties sklypą, žmogus dažnai prisisvajoja, ką jame bus galima pastatyti, ir sutinka mokėti kosminę sumą už žemę, kuri galbūt taip ir neįgis gyvenamosios paskirties sklypo statuso. “Jei nėra detaliojo plano, statybos leidimo, tokia žemė vertinama kaip elementarus žemės sklypas. Mes fantazijų nevertiname, todėl ir kyla konfliktų su pirkėjais”, – sakė korporacijos “Matininkai” Klaipėdos skyriaus vadovas Romualdas Jonikas. Jo įsitikinimu, žemė negali kainuoti tiek, kiek už ją dabar prašoma. Pavyzdžiui, nedirbamos žemės hektaras, dabar kainuojantis 10-15 tūkstančių litų, pasak vertintojo, realiai vertas vos 2 tūkst. litų. “Tačiau, jei pirkdamas žemės ūkio paskirties žemę nežadi ten auginti burokų, o pradedi fantazuoti joje statyti pilį, tuomet esi pasiryžęs už ją mokėti ir nerealią kainą. Viskas tvarkoje, jei už sandėrį mokama grynaisiais pinigais, tačiau jei imama paskola iš banko, pirkėjams tenka nusivilti vos tik jų išsvajotame sklype apsilanko vertintojai”, – pasakojo R. Jonikas.

Nors rudenį būsto rinka paprastai pagyvėja, tačiau butų kainos Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose bei Panevėžyje po spartaus brangimo stabilizavosi, o kai kur – net sumažėjo, teigiama nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ spalio mėnesio apžvalgoje. Didžiausią paklausą ir toliau tebeturi 2–3 kambarių butai. „Ober-Haus“ pastebi, kad Kaune vis dažniau perkami ir prestižiniai didelio ploto prabangūs butai, pro kurių langus matyti graži panorama. Dalis butų yra perkami dėl investicijų: tikintis, jog jie brangs. Dažniausiai perkami butai Žaliakalnyje, Eiguliuose, Kalniečiuose, Šilainiuose. „Šiuo metu Kaune sparčiai statomas naujas gyvenamųjų namų kvartalas bei keliolika daugiabučių. Dauguma butų jau turi į juos pretenduojančius šeimininkus. Tai įtikino investuotojus, kad ir kauniečiai pajėgūs įsigyti naujus butus“, – teigiama apžvalgoje. Pasak „Ober-Haus“ specialistų, rudeniui įpusėjus galima teigti, kad kainos, bent jau kai kuriam laikui, Klaipėdoje ne tik pasiekė viršūnę, bet ir po truputį pradėjo leistis. Pastebima, jog kelias savaites Klaipėdoje gyvenamieji objektai jau nebrangsta, kainos nekinta.