Kas laukia nekilnojamojo turto rinkos 2009 metais?

Dar praėjusiųjų metų pabaigoje dažnai buvo girdimos kalbos, kad šiuo metu pirkti nekilnojamojo turto dar neapsimoka, dar, esą, reikia laukti pavasario, nes tada dar labiau nukrisią kainos ir tik tada jau būsią verta įsigyti norimą turtą. Prognozių būta įvairių, tačiau dažnai žmonėms tiesiog pritrūksta argumentų, kodėl turėtų įvykti vienoks ar kitoks rinkos pokytis. Todėl, geriausia atsakymų į mums visiems rūpimus klausimus klausti specialistų.

Bendrovės OREM Investicijų valdymo departamento projektų vadovas Romualdas Trumpa pateikia tokias 2009 metų nekilnojamojo turto rinkos prognozes:

1. Finansavimas

Anksčiau bankų tikslas buvo didesnė rinkos dalis, didesnis paskolų portfelis ir pan. Šiuo metu bankų pelnas labiau priklauso ne nuo to, kad kuo daugiau suteiks paskolų, o kiek bus suformuota atidėjimų probleminėms paskoloms. Bankai skaičiuoja, kokia kliento padėties pablogėjimo tikimybė ir kokie šiuo atveju gali būti nuostoliai (priklausantys nuo įkeisto turto vertės). Ypač svarbus bus turto vertinimas. Ir bankams, ir klientams labai svarbu sužinoti tikrąją turto vertę.

Kol nebus žinoma tikra paskolų portfelio būklė (iki audituotų ataskaitų pateikimo gegužės 1 d.), pasitikėjimo augimo tikėtis nėra realu.

Lengva prognozuoti, kad bankai jaučiasi pakankamai saugiai, kol nekilnojamojo turto vertė mažėja 10-20 proc. Tačiau labai sunku prognozuoti, kaip bankai elgsis, jei kai kuriuose segmentuose įkeisto turto kainos bus mažesnės nei paskolos vertė. Kaip bebūtų paradoksalu, tokiu atveju didesnę derybinę galią įgys būtent skolininkas. Žinoma, jo lojalumas bankui paprastai būna sustiprintas asmeniniais bei susijusių įmonių laidavimais.

2. Nekilnojamojo turto rinka

Gyvenamasis turtas

Niekas negali pasakyti, ar per kelerius metus bus galutinai numuštas noras turėti savo būstą ir normalus dalykas bus jį nuomotis. Ar bankai dabar skolins kokiam nors projektui, kuris atsipirks iš butų nuomos? Esant dabartiniam nuomos kainų lygiui – tikrai ne.

2009 metais būsto kainos turėtų dar mažėti. Mažesnis poveikis bus antrinei rinkai, kur bankų finansavimas yra mažiau svarbus.

Kai rinka pradės atsigauti, būsto rinka atsigaus anksčiau nei kiti nekilnojamojo turto segmentai. Tačiau sunku tikėtis būsto pirkėjų lūkesčių atsigavimo, net ir pagerėjus kreditavimo sąlygoms.

Biurų rinka

Pastaraisiais metais buvo pradėta daug naujų biurų projektų. Įmonėms pakeitus plėtros planus, trumpame laikotarpyje padidės neužimtų plotų kiekis. Net ir tuo atveju, kai biurai yra išnuomoti, savininkai negali būti ramūs. Šiuo atveju svarbiau ne tik nuomos sutarčių sąlygos (indeksacija, nuomos terminas), bet nuomininko poreikių kitimas ir galėjimas mokėti nuomą.

Kuris biurų segmentas Vilniuje „A” ar „B” bus atsparesnis krizei? „B” klasės biurų buvo pastatyta santykinai daugiau. Dalis „A” klasės biurų nuomininkų – nekilnojamojo turto firmos ir užsienio atstovybės neišvengiamai mažins nuomos išlaidas. Jei „A” klasės biurų kainos mažės iki „B” klasės lygio, situacija kažkuo primins 2002-2003 m. padėtį viešbučių rinkoje, kai per vieną sezoną pasiūla Vilniuje padidėjo 40 proc. (ypač brangesniame segmente), ir trijų žvaigždučių segmente konkuravo keturių žvaigždučių viešbučiai.

Nukentės projektai Kaune ir ypač Klaipėdoje – Lietuvos įmonių filialai turės labiau susispausti, nei centrinės būstinės.

Iškils klausimas, kiek naujų biurų patalpų dar bus statoma. Dalis projektų bus užbaigta ir pasiūla vėl padidės. Poveikis biurų kainoms bus neigiamas. Iš naujų projektų išliks tik stipriausią rinkos užnugarį turintys rinkos žaidėjai.

Investicinė rinka šiuo metu yra sulėtėjusi. Kol kas yra atotrūkis tarp pardavėjų ir investuotojų lūkesčių. Tiems, kas dar spėjo parduoti savo nekilnojamąjį turtą, šiuo metu yra kita problema – iškilo klausimas, kada bus „dugnas” ir kada pradėti pirkti nekilnojamąjį turtą? Rinktis projektus ir priimti sprendimus galima pradėti jau dabar. Dabar pradėti projektai bus baigti kai rinkos atsigaus. Po kelerių metų vėl gali sumažėti statybinių pajėgumų ir vėl pakils statybos kainos.

Žemės sklypai

Paruoštų statybai sklypų daugėja. Jau dabar kai kurių sklypų kainos nukrito dešimtimis procentų. Tuose sklypuose, kurie yra išties vertingi, tai tėra laikini (nors ir ne trumpalaikiai) svyravimai.

Aiškiai galima įvertinti komercinių sklypų rinkos kainą. Dalies sklypų kainos po korekcijų jau atitinka tikrąją rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties sklypų rinkoje vis dar yra daug emocijų ir nepamatuotų lūkesčių. Tai yra natūralu, nes šiame rinkos segmente yra daugiau neprofesionalių dalyvių.

Ką daryti?

Kaip elgtis nekilnojamojo turto savininkui tokioje situacijoje? Pirmiausia reikia pačiam sau (o ne bankui ar potencialiam pirkėjui) atsakyti į klausimą – kokia mano turto vertė? Sunku „perlipti per save”, tačiau reikia užmiršti ne tik tiek, už kiek buvo tikėtasi parduoti sklypą, bet ir už kiek jis buvo įsigytas.

Kitas žingsnis – įvertinti savo esamus pinigų srautus. Trečias žingsnis – įvertinti galimus banko ir kitų kreditorių žingsnius. Reikia atsiminti, kad kalbantis su kreditoriais reikia ne tik laiku pripažinti problemas, tačiau ir aktyviai dalyvauti jas sprendžiant. Ketvirtas žingsnis – sukurti kelis veiksmų scenarijus tokiais atvejais, jei krizė užsitęs.

2009 metai bus sunkiausi. Sukauptos nekilnojamojo turto atsargos tuo metu, kai buvo aukštos sklypų ir statybos kainos, o rinkos aktyvumas ir pardavimo kainos sumažėjo.

Gera naujiena vystytojams yra ta, kad statybos kainos sumažės. Net ir dabar oficialiai metinis statybos kainų padidėjimas yra viso labo 4 proc. esant 11,5 proc. metinei infliacijai (2008 m. kovo mėn. – atitinakamai 15,5 proc. ir 10,5 proc.). Realiai derybų keliu statybų kainą galima ženklia sumažinti.

3. Bendra ekonominė padėtis

Kiek truks krizė?

Prognozuojama, kad Lietuvoje krizė turėtų užtrukti ilgiau nei kitose šalyse, net ilgiau nei Latvijoje ir Estijoje. Skirtingai nuo 1998 m. krizės, kai staiga sumažėjo svarbi eksporto rinka Rusijoje, šiuo metu yra sunkiau – įmonės ir gyventojai turi daugiau paskolų, pabrango finansavimas, nebėra pranašumo dėl pigesnės darbo jėgos.

Lietuvoje šiuo metu prioritetas aiškiai skiriamas biudžeto subalansavimui. Tą galima suprasti -, kol Estijos ir Latvijos vyriausybės dar 2007 m. gana sėkmingai ėmėsi priemonių biudžeto subalansavimui, ankstesnė vyriausybė nieko nedarė ir jau 2008 m. II ketvirtį šie rodikliai Lietuvoje tapo blogesni nei Latvijoje ir Estijoje.

BVP

Statybų ir nekilnojamojo turto sektorių dalis BVP 2007 m. buvo 22 proc., 2008 m. II pusmetį ši dalis nesikeitė. Tačiau jau dabar oficialiai skelbiamos prognozės, kad statybų sektoriaus pridedamoji vertė sumažės 35 proc. Tikėtina, kad nekilnojamojo turto sektorius mažės dar labiau. Vien dėl šių dviejų sektorių įtakos Lietuvos BVP mažės apie 7-8%.

Kiek padidėję mokesčiai turės įtakos biudžeto subalansavimui, parodys laikas. Sunkiau bus įvertinti, kiek mažės vartojimas ir didės šešėlinė ekonomika. Tačiau net ir subalansavus biudžetą dar labiau iškils nedarbo problema. Padėtį dar apsunkina tai, kad kelerius metus į darbo rinką ateis jauni žmonės, gimę demografinio piko metais (1984-1992 m.).

Kai staiga padidės nedarbas, atsiras didelis nedarbo pašalpų poreikis. Reikės ieškoti papildomų lėšų. Kol kas neteko girdėti apie aiškų planą nedarbo mažinimui.

Infliacija

Nors visuotinai pripažinti ekonomistai ginčijasi kokio lygio bus infliacija – 6 ar 7 proc. (finansų ministerijos prognozė 2009 m. – 5,4 proc.), tačiau tokios diskusijos daugelio sektorių verslininkų neturėtų suklaidinti. Viskas priklauso nuo to, kaip skaičiuojama infliacija, nuo atskirų išlaidų dalies „krepšelyje”. Tarkime, kad šildymo ir kitos būsto išlaikymo grupės kainos didės 30 proc. (jų svoris vartotojų kainų indekse – 12,36 proc.), o dėl akcizų brangs akcizinės prekės padidės 10 proc. (kuras, tabakas ir alkoholis sudaro krepšelyje 18,13 proc.). Vien dėl šių veiksnių infliacija padidės apie 5 proc.

PVM padidėjimas 1 proc. (neskaitant lengvatų panaikinimo) dar labiau padidins infliaciją. Taigi visiems kitiems straipsniams brangti praktiškai beveik nėra galimybių. Sumažėjus pinigų kiekiui rinkoje, likusioms prekių grupėms atitinkamai liks mažiau lėšų.

Nereikia užmiršti ir to, kad išaugusios išlaidos palūkanoms vartotojų kainų indekse praktiškai neapskaitomos (vienas gyventojas Lietuvoje turi vidutiniškai apie 15 tūkst. Lt būsto paskolų).

Blogiausia bus, jei susiformuos defliaciniai lūkesčiai. Sumažės ar net sustos ne pirmo būtinumo prekių pirkimas, nes „vėliau turbūt viskas pigs”.

Šiais laikais santykinai lengviau bus monopolininkams. Naftos kainai nuo „piko” nukritus 3 kartus ir sumažėjus dujų kainai, pas mus šildymo ir elektros kainos didėja dešimtimis procentų. Kviečių kainos pasaulio rinkose nuo balandžio mėnesio nukrito dvigubai, tačiau maisto produktų kainų augimas per metus išlieka dviženklis. Ekonomikos atsparumas priklausys nuo to, kiek vyriausybė leis laisvai veikti monopolistams.

Kas gali būti optimistiško šioje situacijoje?

1. Rinkoje tebėra pinigai, kurie buvo uždirbti 2002-2007 metais.
2. Dalis gyventojų turi sukaupę atsargų.
3. Nėra skaičiuojami emigrantų pinigai.
4. Lietuviai turi didelį atsparumą krizėms.
5. Padidėjęs lietuvių verslumas.
6. Vėl padidės Lietuvos konkurencinis pranašumas dėl sumažėjusios darbo išteklių kainos.
7. Skirtingai nei po 1991-1993 ar 1998 metų krizių, stabilesnė padėtis išliks žemės ūkyje ir mažesniuose miestuose.
8. Iki 2013-2015 m. Lietuva tebegaus Europos Sąjungos paramą.