Būstų rinka nebežino sveiko proto ribų

Klaipėdoje nekilnojamojo turto vertintojams tampa vis sudėtingiau patenkinti klientų poreikius ir įvertinti jų pageidaujamą būstą tokia kaina, kokios prašoma.

Juokaudami vertintojai save vadina “blogiečiais”, mat kone su visais klientais, švelniai tariant, tenka ilgai diskutuoti, kol pavyksta juos įtikinti, kad už nekilnojamojo turto objektą prašoma kaina labai nutolusi nuo realios pirkinio vertės.

Kai kurių būstų kainas nekilnojamojo turto ekspertai jau seniai vadina peržengusiomis sveiko proto ribas. Nepaisant to, vieni jų prognozuoja, kad sklypų bei naujos statybos namuose esančių butų kainos ir toliau didės, kiti gi svarsto, jog viskam yra ribos ir didelio kainų augimo nebesitiki.

Tiesa, jau beveik sutariama, kad Lietuvoje įvedus eurą greičiausiai reikėtų laukti ne būstų kainų šuolio, o savotiško stagnacijos laikotarpio.

Perka ir fantazijas

Nekilnojamojo turto vertinimas – paskutinis akordas, nuskambantis bankų klientams, norintiems įsigyti būstą už pasiskolintus pinigus. Esant nestabiliai rinkai – tiek smarkiai kylant, tiek krintant būstų kainoms įvertinti turtą yra sunkiau.

Vertintojai neslepia – su bankų klientais tenka net konfliktuoti, kol juos pavyksta įtikinti, jog norimo įsigyti nekilnojamojo turto toli gražu neįmanoma įvertinti tokia suma, kokios prašo pardavėjas.

Dažniausiai nerealių kainų prašoma už sklypus, ypač – žemės ūkio paskirties. Mat juos įsigyjant dažniausiai veikia fantazijos – pirkdamas žemės ūkio paskirties sklypą, žmogus dažnai prisisvajoja, ką jame bus galima pastatyti, ir sutinka mokėti kosminę sumą už žemę, kuri galbūt taip ir neįgis gyvenamosios paskirties sklypo statuso.

“Jei nėra detaliojo plano, statybos leidimo, tokia žemė vertinama kaip elementarus žemės sklypas. Mes fantazijų nevertiname, todėl ir kyla konfliktų su pirkėjais”, – sakė korporacijos “Matininkai” Klaipėdos skyriaus vadovas Romualdas Jonikas.

Jo įsitikinimu, žemė negali kainuoti tiek, kiek už ją dabar prašoma. Pavyzdžiui, nedirbamos žemės hektaras, dabar kainuojantis 10-15 tūkstančių litų, pasak vertintojo, realiai vertas vos 2 tūkst. litų.

“Tačiau, jei pirkdamas žemės ūkio paskirties žemę nežadi ten auginti burokų, o pradedi fantazuoti joje statyti pilį, tuomet esi pasiryžęs už ją mokėti ir nerealią kainą. Viskas tvarkoje, jei už sandėrį mokama grynaisiais pinigais, tačiau jei imama paskola iš banko, pirkėjams tenka nusivilti vos tik jų išsvajotame sklype apsilanko vertintojai”, – pasakojo R. Jonikas.

Pasak jo, parduodant žemės sklypą dažniausiai veikia toks mechanizmas: žmogus, turintis pinigų, investuoja į žemę tikėdamasis iš jos užsidirbti. Vienas už tam tikrą sumą nuperka, kitas, ir taip susiformuoja viešoji nuomonė, kad tiek realiai ta dirbama žemė ir kainuoja.

“Tas burbulas taip pučiasi, pučiasi, kol galų gale peržengia visas sveiko proto ribas”, – sakė R. Jonikas.

Įtikinėti tenka kone kiekvieną

Nekilnojamojo turto agentūros “Oberhaus” Klaipėdos skyriaus Vertinimo departamento vadovo Arūno Sarulio teigimu, kone 99 procentų klientų tenka įtikinėti, kad pageidaujamas nekilnojamojo turto įvertinimas dažniausiai yra nerealus.

Be kita ko, jis pripažino, kad pastaraisiais metais smarkiai kylant kainoms vertintojams tampa vis sunkiau dirbti. Esant itin aktyviai rinkai, vertintojai nebespėja užfiksuoti visų įvykusių sandorių, o tai yra pagrindinis akcentas renkant duomenis. Mat siekiant nustatyti realią turto vertę, vertintojai lygina 5-10 objektų su panašiomis charakteristikomis kainas.

UAB “Vestus” nekilnojamojo turto vertintojas Giedrius Tamašauskas akcentavo, kad vertinant turtą negali būti jokių improvizacijų, nes vertintojai vadovaujasi Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu.

Paprastai su bankais sudaromos sutartys, kuriose taip pat būna numatyti nekilnojamojo turto verčių nustatymo metodai. Bankų specialistai taip pat seka rinkos pokyčius.

Pasak A. Sarulio, norėdami gauti iš banko kuo didesnę paskolą, dažniausiai žmonės siekia, kad perkamas turtas būtų įvertintas kuo didesne suma. Pavyzdžiui, jei bankas skolina tik 75 procentus buto vertės, siekiama vertę užaukštinti tiek, kad į ją atsižvelgiant suteikiamas kreditas prilygtų visai parduodamo būsto kainai. Dėl šios priežasties kai kurie bankai jau skelbiasi kredituojantys 100 procentų nekilnojamojo turto vertės.

Jo teigimu, dirbtinai kainos užaukštintos būna ne daugiau 30 procentų. Kita vertus, ir reali vertė gali svyruoti 5-10 procentais.

Nors ir rečiau, bet pasitaiko ir tokių pardavėjų, kurie tikina parduodantys nekilnojamąjį turtą už nepagrįstai mažą kainą. Pastarieji tiesiog vengia mokesčių.

G. Tamašauskas svarstė, kad kainą gali lemti ir kiti veiksniai – jei žmogus nori labai greitai parduoti nekilnojamąjį turtą, jo kaina gali būti labai maža. Arba, pavyzdžiui, žmogui svarbi konkreti vieta, ir už butą joje jis pasiryžęs sumokėti nepagrįstai didelę kainą.

Vertos tik sienos

Dažnai parduodant butą dalį kainos sudaro baldai, buitinė technika, nors realiai vertinant butą jie jokios reikšmės neturi. Bankai, pasak R. Joniko, nori, kad būtų įvertintos tik plikos sienos.

“Jei dabar stovi auksinė pilis, aišku, kad po 10-15 metų ji atrodys visiškai kitaip. Tad bankas ir norėtų matyti tos pilies griuvėsių kainą, tai yra, kiek jis gaus juos realizavęs, jei kartais klientas negrąžintų kredito”, – populiariai paaiškino R. Jonikas.

Vertinant butą, svarbu namo vieta, aukštingumas, statybos metai, atlikta ar ne rekonstrukcija. Tačiau kosmetinis remontas reikšmės neturi. Svarbu tik kapitalinis remontas – sumontuoti langai, durys, vamzdynai ir kt.

Kita vertus, vertinant butą reikšmės turi ir kaimynai. Tačiau jų “lygis” turi būti matomas vizualiai – nevykusius kaimynus išduoda prišnerkšta laiptinė, išlaužytos gyvatvorės ir kt. Taip pat atsižvelgiama ir į tai ar prie namo yra pakankamai vietos automobiliui statyti.

Benamių antplūdžio nežada

Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos ypač aktualios kreditan butus įsigijusiems žmonėms.

Vis dažniau prabylama apie tai, kad dabar bankai itin lengvai dalija paskolas, todėl daugelis, net pervertindami savo galimybes, tuo naudojasi ir perka nekilnojamąjį turtą.

Todėl esą iškyla grėsmė po kelerių metų šalyje sulaukti būrio nemokių, savo būstus galinčių prarasti žmonių. Juolab kad prognozuojama, jog Lietuvos bankų suteikiamų būsto paskolų palūkanos artimiausiu metu gali didėti.
Jeigu po kelerių metų būstų kainos kristų, nemokūs klientai patirtų didžiulių nuostolių – dabar nusipirkę būstą už nerealią kainą, po kelių metų už jį gautų daug mažiau pinigų, kurių gali neužtekti net grąžinti bankui skolą.

Tačiau bent jau kol kas tiek bankų atstovai, tiek nekilnojamojo turto ekspertai tikina, kad bet kuriuo atveju realios benamių atsiradimo Lietuvoje grėsmės nesą.

Tačiau sutinka, kad tie, kurie dabar daro nelogiškas investicijas, pavyzdžiui, perka brangų būstą bendrabučio tipo arba labai senos statybos namuose, žinoma, gali nukentėti.