Žemėnaudų pertvarkymo nauda

Žmogaus veikloje žemė yra ne tik nekilnojamasis turtas, bet ir pagrindinė priemonė žemės ir miškų bei kitoms ūkio šakoms plėtoti.

Po 1991 metų pradėtoji nepriklausomos Lietuvos žemės reforma paprastai dar vadinama žemės nuosavybės restitucija. Šiuo metu nuosavybės teisės atkurtos į 79 proc. piliečių prašymuose nurodyto ploto. 2002 m. sausio 1 d. buvo įregistruota 555,7 tūkst. privačios žemės savininkų, kurių žemės sklypų plotas sudaro 52,8 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės ploto.

Žemėnaudų kūrimas

Tai vienas iš svarbiausių nuosavybės atkūrimo proceso veiksmų. Žemės santykius reglamentuojančiuose įstatymuose teigiama, kad žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykiai turėtų tenkinti gyventojų poreikius, sudaryti sąlygas racionaliam teritoriniam išdėstymui, plėtojimui, racionaliam žemės naudojimui.

Žemėnaudų kūrimui keliami metodiniai reikalavimai aiškūs ir suprantami: žemėnauda turi būti racionali, kompaktiška, sudaryti vientisą ir patogų naudojimui plotą; sklypo ribos, kur tik galima, turi sutapti su natūraliais kontūrais. Būtina atsižvelgti į ūkių teritorijos vidaus struktūrą. Tačiau ar šių reikalavimų buvo laikomasi? Kadastro vietovių planuose parengti žemės reformos žemėtvarkos projektai rodo ką kita. Sklypų fragmentiškumas, žymus susiskaidymas vyrauja gyventojų asmeninio ūkio žemėse, kur žemės savininkui priklauso net trys ar keturi sklypai. Lietuvoje 2001 m. buvo 274,6 tūkst. gyventojų asmeninių ūkių ir jie naudojo apie 602,8 tūkst. ha žemės plotą. Norint užtikrinti, kad pelningiau, taupiau, tinkamiau žemė būtų panaudojama ūkių plėtrai, žemėnaudas teks pertvarkyti.

Žemėnaudų konsolidacija

Pastaruoju metu dažnai vartojamas žemės konsolidacijos terminas, reiškiantis žemės ūkio paskirties žemės pergrupavimą, perdalinimą, racionalesnį, patogesnį naudotojui ar savininkui, kai yra mainomasi žemės sklypais tiesiogine prasme. Tuo pačiu metu gali būti plečiamas ūkininkų kelių tinklas (gerinamas privažiavimas prie sklypų) ar pertvarkomas vandens telkinių tinklas ir pan.

Patys pirmieji šios srities tyrimai turėtų nustatyti, kam sklypai priklauso ir kaip juos reikės pertvarkyti. Vėliau planuojami, projektuojami kelių tinklo ir žemės sklypų išdėstymo pakeitimai.

Šis procesas negali vykti be žemės savininkų ir naudotojų sutikimo. Projekto autorius turės atsižvelgti ne tik į jų pageidavimus ir pasiūlymus, bet ir gauti kiekvieno savininko pritarimą jau parengtam žemės vertinimo planui bei naujam sklypų išdėstymo planui. Projektavimo darbai gali užtrukti ilgiau, jeigu bus nepatenkintų žemės savininkų.

Teritorijų pertvarkymą savivaldybė turi suderinti su valstybės institucijomis, kontroliuojančiomis aplinkos apsaugą ir statybų išsidėstymą. Patvirtinus žemės konsolidavimo projektą, jis turi būti įgyvendintas, atliekant kadastrinius matavimus ir tuo pačiu metu perregistruojant žemės sklypus bei teises į juos Nekilnojamojo turto registre.

Finansinis pamatas

Tiksliai sunku nustatyti sumą, būtiną šiems darbams atlikti, tačiau įvertinus visų darbų eigą, manoma, kad lėšų reikės ne mažiau negu žemės reformai. Siekiama, kad šiuos darbus nuo pradžios iki sklypų įregistravimo finansuotų valstybė. Žemės konsolidavimas bus geras pagrindas ūkiams stambėti, jų konkurencingumui augti. Tai sustiprins ir valstybės ekonomines galias.

Ypač svarbu, kad pertvarkymai būtų stabilūs ir ilgalaikiai, atitiktų ūkių plėtros poreikius. Mat dėl ekonominių interesų vyksta ir atvirkštinis procesas – tolesnis žemės sklypų skaidymas, perdalinant juos tarp bendrasavininkų ar paveldėtojų, arba tiesiog siekiant išparceliuotus sklypus parduoti pastatams užstatyti. Žemės konsolidavimas reikalingas augantiems, stiprėjantiems ūkiniams subjektams – ūkininkams, jų kooperatyvams, žemės ūkio bendrovėms. Tikimasi, kad šis procesas paspartės Lietuvai gavus Europos Sąjungos paramą.

Žemės pertvarkymo nauda ypač akivaizdi gerų žemių rajonuose, kur naudmenų plotai yra didesni – Marijampolės, Kauno, Šiaulių bei Panevėžio apskričių rajonuose. Čia ūkininkai turi įsigiję nuosavybėn po 5-10 žemės sklypų, dažnai išsidėsčiusių ne vienoje vietoje. Dar pridėjus privačią bei valstybinę žemę, jų žemėnaudos jau pasiekia optimalų dydį, tad belieka tik jas tinkamai sutvarkyti, konsoliduoti į kompaktiškus masyvus. Kita vertus, žemės konsolidavimo procesu turėtų būti suinteresuoti ir žemę išnuomojantys (kol kas dar neapsisprendę jos parduoti) savininkai. Kuo efektyviau bus naudojama jų žemė, kuo daugiau pajamų gaus ją naudojantys ūkiniai subjektai, tuo santykinai didesnį nuomos mokestį jie galės mokėti savininkams. Antai, Rytų Vokietijoje žemės nuomos mokestis yra iki 3-5 proc. nuo žemės rinkos kainos.

Žemės konsolidacijos procesas nėra spartus. Paprastai tai trunka daugelį metų.