Preliminarioji buto pirkimo – pardavimo sutartis – „Nenori – nepirk“?

Susiklosčius rinkos situacijai, kai naujos statybos butų paklausa žymiai viršija pasiūlą, kainos kyla rekordiniais tempais, o didžioji dauguma butų yra parduodama dar nepastatytuose namuose, pasirašant tik preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, kuri numato galutinį buto įsigijimą tik pabaigus namo, kuriame yra butas, statybą, (t.y. praėjus gana ilgam laikotarpiui nuo preliminariosios sutarties pasirašymo – dažniausiai po 6-18 mėnesių), kai kuriems statytojams kyla pagunda papildomai užsidirbti iš buto pirkėjų arba apskritai siekti, kad sutartis nebūtų pasirašyta. Todėl kartais pagrindinėje pirkimo – pardavimo sutartyje atsiranda įvairiausių sąlygų, neaptartų pasirašant preliminarią sutartį – pavyzdžiui sugalvojant papildomų mokesčių už realiai atliktus arba neatliktus darbus, papildomų baudų ir pan. Todėl dažnai pirkėjas pamatęs jį diskriminuojančią sutartį nežino kaip elgtis: pasirašyti ją ar stengtis keisti ginčytinus punktus, nes pardavėjo argumentai būna paprasti: „nepatinka sutartis – nesirašyk, t.y. iš viso nepirk“.

Ką daryti, jei pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį?

Taigi, pirkėjas, pardavėjui nesąžiningai vengiant sudaryti pagrindinę sutartį ir perleisti nekilnojamąjį daiktą, nėra paliekamas be gynybos. Tačiau pirkėjui itin svarbu jau pačioje preliminarioje sutartyje reikalauti kuo detaliau aptarti galimus atsakomybės atvejus.

Šiuo požiūriu svarbu atkreipti dėmesį, kad minėtu atveju pirkėjas galėtų reikalauti ir tiesioginių nuostolių, t.y. įvairių turėtų išlaidų atlyginimo, ir negautų pajamų, t.y. tų kurias pirkėjas būtų gavęs jei pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis būtų sudaryta preliminariojoje sutartyje sulygtomis sąlygomis. Tuo atveju, jei pagrindinės sutarties nesudariusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą, jog pagrindinė sutartis tikrai bus sudaryta, nesąžininga šalis privalėtų kitai šaliai atlyginti nuostolius, kuriuos sudaro derybų metu turėtos išlaidos bei prarastos galimybės piniginė vertė. Todėl pirkėjas tuo atveju, jei pardavėjas akivaizdžiai nesąžiningai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, turės galimybę reikalauti, kad jam būtų atlygintos ne tik tiesioginės su derybomis ir pan. susijusios išlaidos, bet ir skirtumas tarp kainos, kurią jis būtų sulygęs pagal pagrindinę sutartį, ir kainos, kurią jis būtų priverstas mokėti už kitą visais svarbiais atžvilgiais panašų (esantį panašioje vietoje ir pan.) nekilnojamojo daikto objektą (pvz., dėl rinkos kainų pokyčio ir pan.).

Visais atvejais pirkėjui rekomenduojama preliminariojoje sutartyje reikalauti nustatyti baudą, t.y. pinigų sumą, kurią atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį šalis privalės sumokėti nukentėjusiai šaliai. Bauda gali būti nurodyta konkrečia pinigų suma arba nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo kainos procentu. Šios baudos dydis turėtų atitikti protingumo kriterijų, nes tuo atveju, jei sutartyje būtų numatyta nepagrįstai didelė bauda, tikėtina, kad teismo sprendimu ji būtų sumažinta (kadangi baudos funkcija – atlyginti nukentėjusiajai šaliai nuostolius, tačiau jokiu būdu ji negali leisti nukentėjusiajai šaliai piktnaudžiauti savo teise bei nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita). Pastebėtina, kad kai nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartyje numatyta pardavėjo teisė reikalauti iš pirkėjo atlyginti nuostolius, kurių pardavėjas patirtų, jeigu pirkėjas pasinaudotų preliminariojoje sutartyje numatyta teise per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties, atlygintinų nuostolių dydis negali viršyti 1/5 procento pirkimo – pardavimo sutartyje nurodytos nekilnojamojo daikto kainos. Reikia pabrėžti, kad preliminariosios sutarties sudarymo šalys negali užtikrinti rankpinigiais. Todėl visos sumos, sumokėtos pagal preliminarią sutartį, turi būti laikomos avansu, t.y., kainos dalies sumokėjimu pagal pagrindinę sutartį.

Kas kaltas?

Kaltė dėl pagrindinės sutarties nesudarymo pasireiškia šalies (pirkėjo ar pardavėjo) nesąžiningu vengimu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais.

Jei sudarant pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį pardavėjas siekia nustatyti papildomas, preliminariojoje sutartyje nenumatytas sąlygas, tai yra signalas, kad pardavėjas gali siekti vengti sudaryti pagrindinę sutartį. Tokiu atveju svarbu nustatyti ar šios naujosios, papildomai siūlomos sąlygos yra esminės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos ar ne. Jei minėtos papildomos sąlygos yra esminės sutarties sąlygos (nekilnojamojo daikto objektas, kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos, apmokėjimas, teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai ir pan.), reikalaujantis jas įtvirtinti pardavėjas laikomas pažeidusiu preliminariąją nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį ir privalo atlyginti pirkėjui šio patirtus nuostolius. Tuo tarpu jei šios sąlygos nėra esminės (pavyzdžiui sutarties kalba ar sutarties egzempliorių skaičius), tačiau pirkėjas atsisako jas nustatyti pagrindinėje sutartyje, turėtų būti pripažįstama, kad pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, todėl privalo atlyginti pardavėjui šio turėtas išlaidas. Jei preliminariojoje nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartyje šalių nustatytos sąlygos privalo būti pakeistos dėl objektyvių, t.y. nuo nei vienos iš šalių nepriklausančių aplinkybių, kurių nei viena iš šalių negalėjo numatyti iš anksto (pvz., dėl pertvarų sumažėjo buto plotas), nei pardavėjas nei pirkėjas negali būti pripažintas kaltu dėl preliminariosios sutarties pažeidimo.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad nepagrįstai atsisakančios arba vengiančios sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį šalies negalima priversti šią sutartį sudaryti net teismine tvarka. Vis dėlto reikia pažymėti, kad kuomet sudarius preliminariąją nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį pirkėjas sumoka pardavėjui žymią dalį nekilnojamojo daikto kainos (avansą), pirkėjas gali teisme reikalauti preliminariąją sutartį savo esme ir turiniu pripažinti pagrindine nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartimi, nors ir nesudaryta įstatymo reikalaujama notarine forma. Šiuo atveju teismas galėtų įpareigoti pardavėją sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį privaloma notarine forma.