Būstų rinka primena loteriją

Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje kyla jau penketą metų ir, pasak ekspertų, tokia padėtis esą turėtų išsilaikyti iki euro įvedimo.

Kita vertus, tie patys nekilnojamojo turto ekspertai primena, kad viskam yra ribos, todėl esą visai įtikima, kad nuosmukio sulauksime ir būstų rinkoje. Juolab kad šiemet šiame sektoriuje kainos taip ženkliai nebekilo kaip pernai.

Be to, prognozuojamas kreditų palūkanų didinimas bei vėl atgimusios kalbos apie galimą visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio įvedimą mažina pirkimų skaičių.

Nepaisant to, “Vakarų ekspreso” žurnalistai įsitikino, kad kol kas dėmesio gali sulaukti ir už butą paprašęs visiškai nerealios kainos.

“Labai reikia pinigų”

Prieš kurį laiką situacija nekilnojamojo turto rinkoje priminė anekdotą, kai už gaidį turguje prašoma tūkstančio litų, mat pardavėjui labai reikia pinigų.

Vadovaudamiesi tuo, keliuose interneto skelbimų puslapiuose išspausdinome skelbimą, kad pietinėje miesto dalyje parduodamas 4 kambarių butas už 350 tūkst. litų.

Nors šis skelbimas ir nebuvo ypač populiarus, vis dėlto sulaukėme skambučių ir netgi klausimų, ar dar nepardavėme siūlomo buto.

Vis dėlto daugiausia atsiliepusių į skelbimą žmonių teiravosi, ar pardavėjas nesuklydo ir nesupainiojo skaičių – esą 250 tūkst. būtų visai reali kaina.

Tačiau ir ši “reali” kaina, nekilnojamojo turto ekspertų teigimu, senos statybos butams yra kiek per didelė. Mat būstų pirkimo karštligės dėka pernai net 40-50 procentų sukilusios butų kainos būstų rinką gerokai iškreipė.

Krito prieš 7 metus

Paskutinis ženklus nekilnojamojo turto kainų kritimas, nekilnojamojo turto agentūros “Aidila” vadovo Algimanto Bružo teigimu, Lietuvoje užfiksuotas 1998 metais – po Rusijos krizės ir bankų žlugimo. Tuomet kainos krito net 40 procentų.

Po to 3-4 metai buvo vadinami rinkos atsigavimo metais. Vėliau prasidėjo stabilus kainų kilimas. Daugiausiai – tais pačiais 40 procentų – nekilnojamojo turto kainos pakilo 2004 metais.

2002 m. kainos kilo 10-15 procentų, 2003 m. – 20 procentų. Šiemet taip pat kainos kilo 15-20 procentų.

Pasak A. Bružo, pernai kainų šuolį lėmė keletas veiksnių – visų pirma liberalėjančios bankų kreditavimo sąlygos ir mažėjanti palūkanų norma. Jei, pavyzdžiui, 2000-aisiais palūkanos bankuose siekė 12-15 procentų, dabar – vos 3-3,5 procento.

“Ta masė pinigų, kuriuos paskolina bankai, išjudina visą rinką. Tačiau kiti segmentai, pavyzdžiui, naujų butų statyba – vėluoja. Ta disproporcija daro atskirą įtaką ir butams, esantiems senesnės statybos namuose. Pastarųjų kainas ir būtų galima įvardyti kaip užaukštintas ir turinčias nebedaug potencijos kilti ateityje”, – sakė A. Bružas.

Kainos nelogiškos

Bet koks ekonominis nuopuolis pirmiausiai paliestų senos statybos butų kainas, todėl tokie butai nelaikomi itin patikima investicija. Šio segmento paklausą gelbsti tik tai, kad vis dar nepakanka naujos statybos butų.

Paradoksalu, bet dabar Klaipėdoje senos statybos name esančio vieno kambario buto kvadratinio metro kaina – beveik tokia pati, kaip ir naujos statybos name. Pavyzdžiui, 33 kvadratinių metrų ploto buto kaina senos statybos name svyruoja nuo 85 iki 110 tūkst. litų, vadinasi, už vieną kvadratinį metrą prašoma 3 tūkst. litų. Naujos statybos namuose už kvadratinį metrą dabar prašoma nuo 3,5 tūkst. litų.

Nekilnojamojo turto ekspertų teigimu, vieno kambario butų kainos tokios nepagrįstai didelės dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, dėl mažo ploto jie turi didžiausią paklausą. Be to, naujos statybos namuose nebėra tokių mažų butų – vieno kambario butai dabar projektuojami bent 40 kvadratinių metrų ploto.

Tiesa, kelių kambarių senos statybos butų vieno kvadratinio metro kaina jau mažesnė – apie 2,3 tūkst. litų.

Centras – stabiliausias

Šiuo metu Klaipėdoje miegamuosiuose rajonuose dviejų kambarių butai kainuoja nuo 140 iki 200 tūkst. litų, trijų kambarių – nuo 160 iki 250 tūkst. litų, keturių – nuo 220 iki 300 tūkst. litų, tačiau pastarųjų paklausa nedidelė, todėl jų kainos gali būti tokios pat, kaip ir trijų kambarių buto, arba net žemesnės, jei, pavyzdžiui, butas yra kampinis ir nepaklausiame aukšte.

Alksnynės, Rambyno, Miško kvartaluose analogiški butai plytiniuose namuose kainuoja 20-25 procentais brangiau.

Centre esančių butų kainos buvo mažiausiai veikiamos įvairių veiksnių ir kilo stabiliai. Todėl čia esantys butai išlieka viena patikimiausių investicijų.

Centre kainų žirklės yra didesnės, nes čia daugiau nestandartinių butų. Vieno kambario butai kainuoja nuo 120 iki 200 tūkst. litų, dviejų – nuo 200 iki 280 tūkst. litų, trijų – nuo 250 iki 430 tūkst. litų, keturių – nuo 300 tūkst. iki pusės milijono litų.

“Realiai – kainos neprotingos. Nes skaičiuojant, kad, nusipirkus butą ir jį išnuomojus, investicija atsipirks tik po 20-25 metų, suprantama, kad tai prastas biznis”, – sakė nekilnojamojo turto agentūros “Termionas” direktorė Indrė Valionienė.

Brokas ar norma?

Naujos statybos butų pasiūla uostamiestyje vis dar menka. Butai išperkami iki tol, kol namas pastatomas. Tačiau jau ne paslaptis, kad neretai įsigiję naują būstą žmonės juo nusivilia – dažniausiai skundžiamasi pelijančiomis ir skilinėjančiomis sienomis.

“Vakarų ekspresui” nekilnojamojo turto žinovai taip pat užsiminė, kad neretai statybų bendrovės, siekdamos gauti kuo didesnį pelną, “sutaupo” kokybės sąskaita.

Tad nenuostabu, kad yra ir tokių naujos statybos namų, kuriuose butai dėl įvairių priežasčių perkami nenoriai – arba dėl nepatrauklios vietos, arba nepasitikima statybų bendrove.

Tačiau anot I. Valionienės, tos kalbos esančios nepagrįstos. Esą sunku supaisyti, ką žmonės traktuoja kaip broką. Kadangi naujos statybos namas dar dvejus metus “vaikšto”, galimi įvairūs įtrūkimai sienose. Tačiau tai esą ne brokas, o norma.

Kita vertus, jos teigimu, jei statybos darbus atlikusi bendrovė ką nors ne taip padarė, ji privalo viską ištaisyti. Tai būna numatyta ir sutartyje. Tiesa, bijantiems rizikuoti patariama rinktis patikimas ir žinomas statybų bendroves.

Nidoje kainos kaip Ispanijoje

Nekilnojamojo turto kainos Nidoje jau beveik susilygino su kitų Europos šalių kurortų kainomis. Dabar vieno kvadratinio metro kaina Nidoje siekia 2 tūkst. eurų – panašios kainos, pasak A. Bružo, yra ir Ispanijoje.

Pastaruoju metu Nidoje kainos vėl kyla. Anot nekilnojamojo turto ekspertų, tam įtakos galėjo turėti ir pastaruoju metu plačiai nuskambėjęs skandalas dėl nelegalių statybų Kuršių nerijoje. Žmonės baiminasi, kad rekonstrukcijos gali būti uždraustos, todėl suskubo pirkti.

“Tačiau aš manau, kad tie nereikalingi politizuoti triukšmai, kurie kilo Nidoje, nurims. Tuomet viskas grįš į protingas vėžes ir šiuo metu iškreipta rinka stabilizuosis”, – vylėsi A. Bružas.

Palangoje, pasak A. Bružo, vyko kitokia dinamika. Iki 2000-2002 metų šiame kurorte miegamuosiuose rajonuose esančios butų kainos viršijo Klaipėdoje esančių butų kainas. Bet po to Palangoje prasidėjo naujos statybos, rinka atsigavo ir senų butų kainos smarkiai krito. Jų paklausa dabar menka ir jie toliau pinga.

Šiemet Lietuvoje atlikus masinį nekilnojamojo turto įvertinimą, Klaipėda buvo antras miestas pagal būsto brangumą. Sostinėje būstas brangesnis 20-30 procentų, o Kaune – tiek pat pigesnis. Tačiau nekilnojamojo turto ekspertų svarstymu, kadangi Kaune kur kas sparčiau plėtojamos naujosios statybos, šis miestas gali greitai pavyti uostamiestį.