Paskolos ir buto pigimas
AR KYLANČIOS BANKŲ PALŪKANŲ NORMOS, DIDELĖS PASKOLOS IR KRENTANČIOS BŪSTO KAINOS GALI VEIKTI ŽMONIŲ GYVENIMO KOKYBĖS BLOGĖJIMĄ?
1995–2000 metais Lietuvoje didesnės buvo ne tik bankų palūkanos skolinantis būstui, bet taikomi reikalavimai paskolų gavėjams. Pastaruoju metu buvo galima pastebėti, jog bankai iki minimumo buvo linkę sumažinti reikalavimus, keliamus norint gauti paskolą būstui, taip dar labiau padidindami galinčių imti paskolas žmonių skaičių, kurie, savo ruožtu, didino naujos statybos būsto paklausą, o nesant pakankamai jo pasiūlai – kilo ir senos statybos būsto kainos. Ypač padidėjęs susidomėjimas naujos statybos butais neliko nepastebėtas, ir nuo 2000 metų būsto statybų sektoriuje pirmavęs Vilnius 2006 metų viduryje jau nebėra toks tvirtas gyvenamosios statybos lyderis, nes nauji daugiabučiai statomi ne tik kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose – Kaune, Klaipėdoje – bet ir Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Druskininkuose, Palangoje ar Elektrėnuose.
Vilniuje gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto plėtra vykdoma keliomis kryptimis: statomi arba išskirtiniai būsto projektai prestižinėse miesto vietose, arba dideli naujų daugiabučių ir individualių namų kvartalai. Kaune šiuo metu paprastai statomi pavieniai daugiabučiai miesto teritorijoje ir nedidelės individualių namų gyvenvietės toliau nuo miesto ribos. Klaipėdoje statomi arba planuojami pastatyti keli didelio aukštingumo daugiafunkciniai gyvenamosios-komercinės paskirties pastatai, planuojama statyti ir kelias naujas individualių namų gyvenvietes. Šiauliuose, Panevėžyje ir Elektrėnuose šiuo metu statomi pavieniai daugiaaukščiai daugiabučiai pastatai, o naujų individualių namų gyvenvietės dar nėra tokios paklausios kaip Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Druskininkuose ir Palangoje planuojama pastatyti kelis nedidelio aukštingumo daugiabučius, kuriuose būstas galėtų būti puiki investicija asmenims, norintiems įsigyti antrąjį būstą.
Didėjanti naujo būsto pasiūla ir bankų konkurencija turėtų tik dar labiau pagerinti kredito gavimo sąlygas, tačiau kartu kylant būsto kainoms ir po truputį didėjant palūkanoms už būsto paskolas ne visi kreditą paėmę asmenys galės be problemų ir neprisiimdami papildomos rizikos jį sugražinti. Žinoma, niekas nesiskolintų būstui, jei nesitikėtų gerėjančių darbo sąlygų, kylančio darbo užmokesčio, didesnių socialinių garantijų ir augančių šalies ekonominių rodiklių, tačiau ar visi lietuviai realiai vertina savo pajamas, įsigyjamo turto vertę ateityje ir galimybę vykdyti prisiimtus finansinius įsipareigojimus?
2000 metais vidutinės bankų palūkanos Baltijos šalyse buvo 10-15%, bet 2005 metų viduryje jos Lietuvoje tesiekė 4,53% (skolinantis litais), Latvijoje 4,2% (skolinantis eurais) ir 5% (jei paskola imama latais), o Estijoje 3,2% (imant paskolą kronomis). Šiuo metu vidutinės bankų paskolų būstui palūkanų normos ES šalyse yra didžiausios Vengrijoje (10%), Slovėnijoje (7,2%) ir Čekijoje (6%), o mažiausios – Suomijoje, Norvegijoje, Airijoje, Švedijoje ir Liuksemburge (3,2-3,5%). Mažiausios bankų palūkanų normos skolintis būstui yra Skandinavijos šalyse, kuriose aukštas pragyvenimo lygis, sutvarkyta įstatyminė bazė ir sudarytos palankios sąlygos skolintis. ES šalyse-naujokėse bankų paskolų normos yra aukštesnės nei šalyse-senbuvėse, bet tai galima paaiškinti ekonomiškai silpnesnių valstybių vyriausybių nenoru prisiimti daugiau socialinių įsipareigojimų ir taip stabdyti šalies ekonominę plėtrą. Būsto paskolų portfelio augimas Lietuvoje pastaraisiais metais buvo sparčiausias Baltijos šalių regione, tačiau šalies gyventojų skolinimosi potencialas ir toliau išlieka didelis. Be to, gyventojai linkę paskolas grąžinti anksčiau numatyto termino – šis veiksnys rodo loginį ekonominių rodiklių augimo paaiškinamą ir ganėtinai sveiką situaciją būsto rinkoje. Matyti, kad Baltijos šalių gyventojų galimybės skolintis būsto įsigijimui – daug geresnės nei kitų ES valstybių naujokių.
Visgi 2005 metų pabaigoje visi Lietuvos komerciniai bankai paskelbė, kad kylant Londono tarpbankinių paskolų pasiūlomajai palūkanų normai (LIBOR indeksui) didės ir būsto paskolų palūkanų normos. Bankų skelbiamais duomenimis, didesnė dalis paėmusiųjų paskolas būstui yra su kintamosiomis, o ne pastoviosiomis palūkanomis, todėl didesnei daliai žmonių teks mokėti didesnes palūkanas, paliekant mažiau pinigų kitoms išlaidoms. Kylant atlyginimams ir mažėjant gyventojų pajamų mokesčiui šis palūkanų normos kilimas neturėtų didelės įtakos mokumui, tačiau ilgainiui didėja rizika, jog daugės negalinčiųjų vykdyti prisiimtų įsipareigojimų bankų klientų.
Vertėtų paaiškinti, kuo skiriasi būsto paskolų palūkanų mokėjimo metodai. Kasmėnesinę kredito grąžinimo įmoką sudaro palūkanos ir grąžinama kredito dalis. Linijinis kredito grąžinimo metodas reiškia, jog kiekviena įmoka susideda iš fiksuotos kredito dalies bei priskaičiuotų palūkanų. Šio metodo pagrindinis bruožas – palūkanos yra skaičiuojamos nuo faktiško kredito likučio. Todėl bankui kas mėnesį bus mokama vis mažesnė pinigų suma, atitinkamai mažėjant grąžinamai kredito sumai. Mokant pastoviųjų anuitetų metodu, kasmėnesinė įmoka yra vienodo dydžio. Tai reiškia, jog keičiasi tik mokamos įmokos sudėtis: iš pradžių didesnę įmokos dalį sudaro palūkanos, vėliau – atvirkščiai, t. y. didesnę įmokos dalį sudaro grąžinama kredito dalis, bet įmoka per visą kredito grąžinimo laikotarpį yra vienodo dydžio. Pasirinkus pastoviųjų anuitetų metodą, kreditą ir palūkanas mokėsite lygiomis kasmėnesinėmis įmokomis, kurias sudarys palūkanos už faktišką naudojimosi kreditu dienų skaičių ir kiekvieną mėnesį didėjanti grąžinamo kredito dalis. Pasirinkus linijinį metodą, kasmėnesinės įmokos bankui nuolat mažės. Kreditą kiekvieną mėnesį grąžinsite lygiomis dalimis, o palūkanas mokėsite už faktišką naudojimosi kreditu dienų skaičių. Pasirinkus pastoviųjų anuitetų metodą pradinė įmoka į banką bus mažesnė nei pradinė įmoka, grąžinant kreditą linijiniu metodu. Tad pasirinkę pastoviųjų anuitetų metodą su tomis pačiomis pajamomis, Jūs galėsite gauti didesnį kreditą, nei pasirinkę linijinį kredito grąžinimo metodą. Tačiau anuiteto metodas irgi turi tam tikrų trūkumų: grąžinant kreditą šiuo metodu, kredito „pabrangimas“ yra didesnis (t. y. per kredito grąžinimo terminą sumokėsite daugiau palūkanų, nei grąžinant kreditą linijiniu metodu).
Jei būsto paskolų metinė palūkanų norma yra kintama, ji pirmą kartą nustatoma sudarant kredito sutartį, o vėliau koreguojama kasmet (12 mėn. LIBOR), kas pusę metų (6 mėn. LIBOR) ar kas tris mėnesius (3 mėn. LIBOR). Bankai jau siūlo ir fiksuotas palūkanas. Jei kreditas išduodamas eurais, palūkanų norma keičiama, atsižvelgiant į vienerių arba pusės metų trukmės kredito valiutos Londono tarpbankinių paskolų pasiūlomąją palūkanų normą (LIBOR) ir pridedant banko nustatytą maržą, kuri yra pastovaus dydžio nustatyto kredito sutartyje. Jeigu kreditas išduodama litais, palūkanų normos nustatymo tvarka ir keitimo terminai skiriasi kiekviename banke, todėl prieš imant kreditą šiuos dalykus reikėtų išsiaiškinti su banko darbuotojais. Paskolą būstui geriausiai imti ta valiuta, kuria gaunate darbo užmokestį, nes taip apsidrausite nuo valiutos kurso kitimo rizikos.
Jei dirbate Lietuvoje, palankiausia būtų skolintis litais, nes mėnesinių įmokų už būsto paskolas nereiktų konvertuoti į eurus, taip mokant už valiutos keitimo procedūrą. Šiuo metu statistinis lietuvis vidutiniškai, neatskaičius gyventojų pajamų mokesčio, uždirba apie 1450 litų, Estijoje vidutinis darbo užmokestis yra maždaug 1620 litų, Latvijoje – apie 1190 litų. Senosiose ES valstybėse vidutinis darbo užmokestis yra 5000-5200 litų. Vertėtų paminėti, kad Lietuvoje gyventojų pajamų mokestis yra vis dar vienas didžiausių iš ES valstybių. Estijoje gyventojai moka 24% gyventojų pajamų mokestį, kuris nuo 2007 metų turėtų sumažėti iki 21%, Latvijoje gyventojų pajamų mokestis šiuo metu yra 25%, o iki 2010 metų jį planuojama sumažinti iki 18%. ES senosiose narėse vidutinis gyventojų pajamų mokestis yra 18-20%.
Lentelėje pagal Lietuvos banko ir Lietuvos statistikos departamento skelbiamą informaciją yra pavaizduotas gyventojų vidutinio darbo užmokesčio kitimas Lietuvoje 2000–2005 metais.
Statistinis lietuvis, šiuo metu gaunantis vidutinį darbo užmokestį, t. y. 1450 litų, o „į rankas“ – apie 1030 litų, sumažėjus gyventojų pajamų mokesčiui, „į rankas“ gaus beveik 1100 litų. Taigi vidutinė 2 asmenų šeima nuo liepos 1 dienos uždirbs maždaug 150 litų per mėnesį daugiau. Tačiau bankų būsto paskoloms pabrangus 0,5% per mėnesį už būsto paskolą gali tekti mokėti iki 100 litų daugiau. „Hansabanko“ duomenimis, vidutinė būsto paskolos mėnesinė įmoka Vilniuje, kai klientas moka vidutines 4,3% metines palūkanas, yra 850-1000 litų, vidutinė paskolos suma 2001 metais buvo apie 50 000 litų, o 2006 metų pradžioje – jau 175 000 litų. Vidutinis paskolos grąžinimo terminas yra maždaug 27 metai. Reikalavimai pajamoms kiekviename banke yra skirtingi, tačiau dažniausiai pajamos vertinamos skaičiuojant paskolos grąžinimo išlaidų ir grynųjų pajamų santykį ir atsižvelgiant į tai, kiek grynųjų pajamų, atskaičius kredito grąžinimo išlaidas, lieka kiekvienam šeimos nariui. Paprastai santykis tarp kasmėnesinės kredito grąžinimo įmokos bankui ir gaunamų šeimos grynųjų pajamų negali būti didesnis nei 0,4-0,5. Be to, kiekvienam šeimos nariui, sumokėjus kredito grąžinimo įmoką, turi likti ne mažiau kaip banko ir Būsto paskolų draudimo įmonės nustatyto dydžio grynųjų pajamų suma, kuri skiriasi priklausomai nuo to, kokioje Lietuvos vietoje perkamas būstas. Turint kitų finansinių įsipareigojimų (pagal lizingo, vartojamųjų paskolų ar panašias sutartis), į jų vykdymo išlaidas taip pat bus atsižvelgta. Verta paminėti, jog norėdami gauti didesnę paskolą bankui galite pateikti ne tik savo ir sutuoktinio pajamas, gaunamas iš darbo užmokesčio, bet ir kitas jūsų pajamas – pvz., stipendiją, gaunamą rentą, pajamas iš nuomos, gaunamas išmokas, maistpinigius ir pan.
Paprastai dauguma žmonių, gavusių būsto paskolą. sėkmingai ją grąžina. Lietuvoje veikiančių bankų duomenimis, tik apie 2% žmonių, gavusių būsto paskolą, susiduria su realiomis jos grąžinimo problemomis. Nežiūrint į tai, kad probleminių kreditų skaičius yra nedidelis, svarbu žinoti, kaip galima išvengti arba nors sumažinti probleminių situacijų atsiradimą. Būsto paskolų draudimo įmonė į bankininkų klausimus siūlo atsakinėti sąžiningai, o norėdami pasiimti didesnį kreditą įvertinkite prisiimamą riziką. Vertėtų paskolą imti ilgesniam laikui. Daugelis daro klaidą, imdami kreditą trumpam laikotarpiui. Taip norima sumokėti mažiau palūkanų, tačiau trumpas kredito grąžinimo laikotarpis didina mėnesines įmokas bankui, o tai gali apsunkinti kredito grąžinimo galimybes. Geriau imti kreditą ilgesniam laikotarpiui, o esant galimybei grąžinti jį anksčiau – bankas su tuo greičiausiai sutiks.
Rizikos prasme patartina imti kreditą ta pačia valiuta, kuria gaunate pajamas. Kai kurie bankai kreditams, kurių valiuta nesutampa su gaunamų pajamų valiuta, reikalauja didesnio pradinio įnašo. Visada reiktų planuoti savo išlaidas. Jei perkate būstą, kuris gali riboti finansines galimybes, geriau nesiskolinti pinigų baldams, remontui, o daryti tai praėjus tam tikram laikui po kredito gavimo, kai tikslia žinosite, kiek laisvų lėšų liks sumokėjus mėnesines kredito grąžinimo įmokas bankui.
Prieš gaudami kreditą įvertinkite jūsų ir sutuoktinio specialybės perspektyvumą, t. y. sugebėjimą netekus darbo per gana trumpą laikotarpį susirasti kitą, kad vėliau netektų parduoti norimo būsto. Nors dauguma bankų kreditams nereikalauja gyvybės draudimo, tačiau rekomenduotina vis viena apsidrausti savo gyvybę. Kreditas išduodamas ilgam laikotarpiui, tad niekas nežino, kas gali atsitikti po 25 metų. Apsidraudus gyvybės draudimu, mirties atveju draudimo bendrovė sumokės bankui paskolą, o būstas liks paveldėtojams.
Visgi jei iškils finansinių problemų ar esant didesnei tikimybei joms atsirasti, geriau iš karto susitikti su banko atstovu ir pabandyti kartu ieškoti išeities. Bankas yra suinteresuotas susigrąžinti kreditą, todėl greičiausiai pavyks susitarti – perkelti mokėjimus į vėlesnį laikotarpį, juos atidėti ar ieškoti kito optimalaus sprendimo. Nesant galimybių grąžinti gautą kreditą, geriausiu sprendimu galėtų būti savanoriškas būsto pardavimas antrinėje rinkoje. Jei manote, kad nebegalėsite grąžinti kredito, svarbu išvengti varžytinių. Būsto areštas smarkiai apribos galimybes laisvai pardavinėti turtą. Antstoliai teigia, jog varžytinėse būstą parduoda dažniausiai tie, kurie nenori tartis su bankais ir patys ieškoti išeičių. Be to, jei būstas bus parduodamas iš varžytinių, labai didelė tikimybė, kad sumokėtų pinigų nebeatgausite. Labai dažnai turtas parduodamas už tokią kainą, kiek esate skolingas, ir visą gautą sumą pasiima bankas.
Analizuojant pateiktą informaciją, galima daryti išvadą, kad sumažinus gyventojų pajamų mokestį ir padidinus būsto paskolų palūkanų normą, paskolas paėmę gyventojai nei realios naudos, nei pastebimų finansinių nuostolių nepatirs. Visgi negalima neįvertinti psichologinio būsto palūkanų didėjimo faktoriaus, jei įsigytas būstas imtų pigti: žmonėms, įsigijusiems būstą ir mokant didesnes palūkanas, gali būti sunku susitaikyti su mintimi, kad jų būsto vertė mažėja. Euro neįvedimo veiksnys lėmė būsto rinkos augimo lėtėjimą. „BRC nekilnojamas turtas“ nuomone, teigti, kad kainos kris iki prieš 1-3 metus buvusio kainų lygio, negalima, nes toks staigus kritimas negalėtų būti logiškai paaiškinamas. Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai sutaria, kad šiek tiek sumažėti gali tik senos statybos būsto kainos, kurios tokias aukštumas buvo pasiekusios dėl didelės naujo būsto paklausos. Naujos statybos būsto paklausa išlieka stabili, ir kainos mažėti neturėtų.
Nors lietuviai svarsto, ar verta šiuo metu įsigyti būstą, užsienio šalių piliečiai pradėjo aktyviau veikti būsto rinkoje. Paklausiausi yra prestižiniai apartamentai Vilniaus Centre ir Senamiestyje, nes šiuose miesto mikrorajonuose investicija į būstą atsiperka greičiausiai. Kadangi lyginant būsto kainų procentinį pokytį Vilniuje su kitų Europos Sąjungos šalių senbuvių, Rytų ir Centrinės Europos šalių sostinių būsto kainų procentiniu pokyčiu pastebima, kad Rytų ir Centrinės Europos šalių būsto kainų procentinis pokytis nuo 2002 metų didėjo sparčiausiai Vilniuje ir Rygoje apie 40%, Prahoje, Bratislavoje, Liublianoje, Kijeve, Sofijoje ir Bukarešte 25-30%. Senosiose ES šalių sostinėse buvo fiksuojamas vidutinis būsto kainų procentinis augimas – Paryžiuje, Madride, Londone ir Dubline būsto kainos padidėjo 16-18%. Lėčiausiai kainos augo Berlyne, Vienoje ir Romoje, kuriose būstas per 2005 metus pabrango 3-5%.
Didėjant naujos statybos būsto pasiūlai, senos statybos namų segmento kainos ir toliau turėtų mažėti, nes ES valstybėse senos statybos būsto kainos yra 25-30% mažesnės už naujos statybos būstą. Tuo tarpu Lietuvoje senos statybos būstas kainavo vos 3-10% pigiau. Sprendimas dėl euro neįvedimo galėtų paskatinti didesnę žemės sklypų pasiūlą, taip pat naujų būstų pasiūlą, jei šiame rinkos segmente didelę dalį turto tikrai buvo įsigiję asmenys spekuliaciniais tikslais. iki euro įvedimo 2006-ųjų metų pradžioje dar buvo pakankamai toli ir tuo metu buvo sunku pasakyti, kokios kainos bus iki tol, tačiau pats euro įvedimas tiesioginės reikšmės tam negalėjo turėti, nebent litas keitimo metu būtų buvęs devalvuojamas euro atžvilgiu. Žvelgiant į kitų ES valstybių patirtį ir situaciją nekilnojamojo turto rinkoje, galima pastebėti, kad po euro įvedimo nekilnojamojo turto kainos vidutiniškai padidėjo 10-15 procentų, tačiau išaugusi nekilnojamojo turto pasiūla po 3–6 mėnesių grąžina kainas į pradinį lygį prieš euro įvedimą. Dabartinėje Lietuvos ekonominėje ir nekilnojamojo turto rinkos situacijoje manome, kad galima tikėtis neryškaus naujos statybos butų paklausos sumažėjimo dėl neišsipildžiusių lūkesčių, susijusių su euro įvedimu. Tačiau tai turėtų būti trumpalaikis psichologinis, o ne ekonomine logika pagrįstas veiksnys, kuris neturėtų sumažinti realios naujos statybos gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausos. Tolimesnę situaciją rinkoje lems tik ekonominiai, socialiniai, demografiniai veiksniai ir valstybės politika norinčiųjų įsigyti būstą atžvilgiu, o nekilnojamojo turto kainų kitimas jau nebegalės būti siejamas su euro poveikiu.
Pateiktoje lentelėje matyti, kad nagrinėtuoju laikotarpiu būsto kainos kilo beveik visose ES šalyse, išskyrus Vokietiją ir Austriją. Baltijos šalyse būsto kainos kilo sparčiausiai:
Pagal pateiktus duomenis matyti, kad euro įvedimas didelės įtakos būsto kainoms neturėjo, o kylančias nekilnojamojo turto kainas lemia ekonominė situacija, mokesčių sistema, nekilnojamojo turto vieta ir patrauklumas, investicinė aplinka, demografinės priežastys ir kiti veiksniai. Kainas labiau lemia paklausos ir pasiūlos santykis, todėl jei didesnė dalis rinkos dalyvių manys, kad nekilnojamojo turto kainos po euro neįvedimo turėtų kristi, ir turintys turtą skubės jį parduoti, o norinčių apsaugoti savo santaupas nuo lito vertės sumažėjimo padarinių investuos ne į nekilnojamąjį turtą, bet į vertybinius popierius ar investicinius fondus, tada galima tikėtis, kad kainos trumpalaikiu laikotarpiu kris. Pasiūlius rinkai didesnį skaičių naujos statybos butų, pirkėjams atsirastų galimybė rinktis, nes pardavėjai būtų priversti gerinti gyvenimo sąlygas naujakuriams. Statybinėms organizacijoms didinant gyvenamosios statybos apimtis, ateityje bus suteikta galimybė rinktis optimaliausią variantą, o ne pirkti būstą tik todėl, kad rytoj jis brangs.
Kiekvieno investuotojo į konkretų nekilnojamąjį turtą pagrindinis tikslas yra pelnas. Investuotojas nori ir tikisi ne tik susigrąžinti savo investuotas lėšas, bet ir planuoja gauti maksimalią naudą ir pelną už investuotą kapitalą. Vadinasi, įdėtųjų lėšų grąža yra susijusi su įdėtojo kapitalo grąža ir kapitalo uždirbtomis pajamomis. Todėl investuotojai vadovaujasi įvairiais rodikliais, kurie parodo būsimų nekilnojamojo turto plėtros projektų pelningumą, atsipirkimo laiką, geresnės alternatyvos arba tikslinio ir geriausio panaudojimo galimybę. Vienas iš pagrindinių rodiklių yra kapitalizavimo norma. Ji perskaičiuoja metines grynąsias pajamas, gaunamas iš konkretaus nekilnojamojo turto į šio turto vertę.
Kapitalizacijos norma apskaičiuojama pagal formulę:
r = (GP ´ 100)/PK ;
Kurioje:
r – kapitalizacijos norma;
GP – grynosios pajamos, gautos eksploatuojant nekilnojamąjį turtą;
PK – nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina.
Skaičiuojant pastato vertę kapitalizacijos normos dydis atlieka lemiamą vaidmenį. Kuo mažesnė kapitalizacijos norma, tuo didesnis multiplikatorius ir naudojimo vertė. Ir, priešingai, kuo didesnė kapitalizacijos norma, tuo mažesnis multiplikatorius ir kartu naudojimo vertė.
Lentelėje pateikta naujos statybos įrengtų butų daugiabučiuose namuose vidutinės kapitalizacijos normos kitimas Vilniuje 2002–2005-aisiais metais:
C – Vilniaus miesto Centras ir Senamiestis.
PM – prestižiniai Vilniaus mikrorajonai: Antakalnis, Naujamiestis, Žvėrynas ir Šnipiškės.
SM – senieji miegamieji Vilniaus mikrorajonai: Žirmūnai, Lazdynai, Karoliniškės ir Šeškinė.
NM – naujieji miegamieji Vilniaus mikrorajonai: Justiniškės, Viršuliškės, Pašilaičiai, Fabijoniškės, Pilaitė, Baltupiai, Jeruzalė ir Santariškės.
KR – kiti, nepaminėti Vilniaus miesto mikrorajonai.
Analizuojant kapitalizacijos normą matome, kad Senamiestyje ir Centre kapitalizacijos norma paskutiniais metais buvo 12-14%, todėl šiai investicijai atsipirkti prireikia mažiausiai laiko. Visgi patikimiausia investicija – būsto įsigijimas prestižiniuose Vilniaus mikrorajonuose – Antakalnyje, Naujamiestyje, Šnipiškėse ir Žvėryne. Šiuose mikrorajonuose įgytas būstas atsipirks lėčiau nei Senamiestyje, tačiau ateityje galėtų tapti vertingesne investicija.
2005 metais Lietuvos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos apimtys išlaikė pirmaujančias pozicijas, lyginat su kitomis Baltijos šalimis. Latvijoje, EUROSTAT duomenimis, 2005 metais buvo pastatyti 1 697 butai individualiuose ir sublokuotuose gyvenamuosiuose pastatuose, Estijoje – 2 255 butai individualiuose ir sublokuotuose gyvenamuosiuose pastatuose. Vidutinis tokių butų plotas Latvijoje buvo apie 138 kv. m, Estijoje – 171 kv. m. 1 000 gyventojų Lietuvoje per 2005 metus vidutiniškai buvo pastatyta 0,83 naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos namo. Latvijoje 1 000 gyventojų per 2005 metus vidutiniškai buvo pastatyta 0,68 naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos namo. Estijoje šis rodiklis buvo 1,13. Kitose Europos Sąjungos šalyse naujokėse, CEPI, EUROSTAT, Europos centrinio ir Pasaulio banko duomenimis, šie skaičiai ir toliau beveik nesiskyrė nuo Baltijos šalių statistinių skaičių: Čekijoje 1 000 gyventojų teko po maždaug 0,83 naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos namo, kurio plotas buvo maždaug 134 kv. m, Slovėnijoje atitinkamai – 0,83 ir 131 kv. m, Lenkijoje – 0,77 ir 132 kv. m. Senosiose Europos Sąjungos narėse šie skaičiai išliko gerokai didesni: Didžiojoje Britanijoje atitinkamai – 1,62 ir 171 kv. m, Prancūzijoje – 1,91 ir 160 kv. m, Vokietijoje – 1,87 ir 165 kv. m, Airijoje – 2,95 ir 162 kv. m. Kitose Europos valstybėse, nepriklausančiose Europos Sąjungai, naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos apimtys ėmė didėti: Turkijoje 1 000 gyventojų per 2005-uosius metus vidutiniškai buvo pastatyta 0,78 naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos namo, kurio vidutinis plotas buvo 117 kv. m, Rumunijoje atitinkamai – 0,47 ir 112 kv. m, Bulgarijoje – 0,59 ir 121 kv. m, Ukrainoje – 0,72 ir 145 kv. m. Kitose Rytų Europos valstybėse, nepriklausančiose Europos Sąjungai, naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos apimtys nebuvo labai didelės, todėl negalima gautų duomenų patekti kaip patikrintos statistikos. Manome, kad NVS šalyse ir ypač Rusijoje yra mažiau viduriniojo socialinio sluoksnio atstovų, gaunančių didesnes nei vidutines pajamas, todėl nėra pakankamos paklausos šio segmento būstui. Visgi EUROSTAT, Europos centrinio ir Pasaulio banko duomenimis, NVS šalyse buvo pastatoma po maždaug 0,2 naujos individualios ir sublokuotos gyvenamosios statybos namo, kurio plotas buvo net 212 kv. m.
Išanalizavus būsto rinką ir būsto kreditavimą, galime padaryti šias išvadas: Vilniuje pastatoma apie pusę visos šalies būsto. Statybų rinka 2000–2003-aisiais metais sparčiai augo dėl to, kad augo miesto ekonomika, tačiau labiausiai – dėl bankų konkurencijos, sumažėjusių paskolų palūkanų normos ir palankesnių būsto paskolų gavimo sąlygų. 2003–2006-aisiais metais naujai pastatomų ir planuojamų pastatyti butų per metus skaičius Vilniuje turėtų padvigubėti, lyginant su 2000-ųjų metų lygiu. Nauja statyba labiausiai auga Šiaurės miestelyje, Santariškėse, Jeruzalėje, Baltupiuose, Šnipiškėse ir prestižiniuose rajonuose – Antakalnyje, Žvėryne, Centre. Taip pat aktyviau plečiama individuali gyvenamoji statyba užmiesčiuose.
Gerėjant Lietuvos ekonominei situacijai, žmonės vis daugiau dėmesio turėtų kreipti ir į gyvenimo kokybę ir džiaugtis ne tik patogiu gyvenimu naujuose namuose, tačiau ir domėtis, ar šalia yra visuomeninės paskirties objektų, tokių kaip ugdymo įstaigos, parkai, pramogų kompleksai, sporto klubai ir kita. Naujakuriai turėtų ieškoti kuo pigesnio būsto, stengdamiesi kaip įmanoma greičiau jį rezervuoti, taikyti didesnius reikalavimus ne tik vidinei buto apdailos kokybei bet ir aplinkai. Brangstant žemei žmonės išmoko racionaliau planuoti išorinę namo erdvę, vidinį būsto planavimą ir prieš įsigydami būstą pasverti savo finansinių įsipareigojimų naštą.
Kadangi Europos Sąjungos šalyse 1 000 gyventojų kasmet tenka 1,5-2,5 naujos statybos individualaus namo, galima prognozuoti tolimesnę individualių namų paklausą uždarose naujose arba plečiamose gyvenvietėse šalia didelių miestų ribų arba miestų pakraščiuose. Taip pat Lietuvoje tenkantis naujų butų skaičius tūkstančiui gyventojų ir naujų butų plotas vienam gyventojui dar labai daug atsilieka nuo ES senbuvių šalių vidurkio. ES šalyse miestų gyventojams tenka ir gerokai didesnis vidutinis bendrasis būsto plotas.
Vienam gyventojui tenkantis gyvenamasis plotas Vilniuje, siekiantis maždaug 24 kv. m, daugiau nei dvigubai atsilieka nuo Europos Sąjungos šalių vidurkio, kuris yra apie 50 kv. m. Taip yra todėl, kad Lietuvos miestuose dauguma gyventojų yra įsikūrę daugiabučiuose namuose, o ES šalyse pirmenybė teikiama individualiam namui, kuris šiuo metu Lietuvoje laikomas prabangos dalyku. Gerėjant visuomeniniam susisiekimui, tiesiant aplinkkelius ir apvažiavimus, o taip pat gerėjant gyvenimo sąlygoms, vis daugiau lietuvių turėtų persikelti į individualius gyvenamuosius namus. Galima tikėtis, kad per 5–10 metų vis daugiau Lietuvos gyventojų persikels į naują nuosavą namą.
Vystant gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto projektus, siūloma daugiau dėmesio kreipti į būsto kokybę ir gyvenamąją aplinką. Manome, kad per 2–5 metus būsto pasiūla bus pakankama, kad pirkėjai galėtų rinktis jau pastatytą būstą, kaip šiuo metu yra biurų ir administracinės paskirties nekilnojamojo turto rinkos segmente. Manoma, kad butai daugiabučiuose bus erdvesni, patogesnio planavimo, o namo aplinka visiškai sutvarkyta. Individualių namų statybos apimtys, gerėjant ekonominei situacijai, turėtų didėti ir per 2–5 metus pasiekti dabartinį Europos Sąjungos šalių vidurkį.
Prognozuojant tolimesnes nekilnojamojo turto plėtros projektų apimtis, galima daryti išvadą, kad lyginant su senosiomis Europos Sąjungos narėmis Lietuvos nekilnojamojo turto rinka beveik visuose segmentuose atsilieka nuo šių šalių vidurkio, todėl statybų apimtys turėtų kisti reaguodamos į ekonominius šalies rodiklius.
S. Raslanas. Nekilnojamojo turto agentai. Vaga, Vilnius, 2000 m.
E. K. Zavadskas, A. Kaklauskas, C. Raslanas. Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus analizė, modeliavimas ir prognozės.
B. Galinienė. Turto ir verslo vertinimo sistema. Formavimas ir plėtros koncepcija. Vilnius, Vilniaus universitetas, 2004 m.
Būsto paskolų draudimas.
Lietuvos statistikos departamentas.
Lietuvos bankas.
EUROSTAT.
CEPI.
BRC nekilnojamas turtas.
Hansabankas.
SEB Vilniaus bankas.
DnB NORD.
Nordea.
Bankas Snoras.
Lietuvos rytas.
Verslo žinios.
DELFI
BNS
UAB “BRC nekilnojamas turtas”
Nekilnojamojo turto ekspertas
Benediktas Laurušonis
