Kada sprogs būsto kainų burbulas?

Nežmoniškos ir beprotiškos, išpūstos ar netikros. Taip kalbame apie nekilnojamojo turto kainas. Turintys būstą, viliasi, kad jo vertė ir toliau kils, neturintys tokios nuosavybės kantrai laukia, kada sprogs tas kainų burbulas. Panaši situacija yra ir kaimyninėje Latvijoje.

Būsto kainomis vejamės ES senbuves

Neklinojamojo turto ekspertas iš Latvijos Edgars Šins sako, kad Latvija yra savotiška nekilnojamojo turto kainų čempionė. ,,Ne taip seniai užfiksavome sandėrį, kai Rygos centre buvo parduoti apartamentai, kurių 1 kv. metro kaina siekė daugiau negu 10 tūkst. eurų. Tokios sumos jau nebegali būti paaiškinamos ekonomikos dėsniais.“,- sakė E. Šins.

Remiantis Parex banko atliktu tyrimu 2004 m. 1 kv. m. būsto Vilniuje vidutiniškai kainavo beveik 600 eurų (apie 2 tūkst. litų), Rygoje – 800 eurų (2,8 tūkst. litų). Vokietijos sostinėje tuo pat metu 1 kv. m. būsto kaina buvo maždaug du kartus didesnė – apie 5,2 tūkst. litų. Tačiau tiek Latvijos, tiek Lietuvos sostinėje būsto kainos per porą metų iki dabar išaugo kone dvigubai.

Tiek Lietuvos, tiek Latvijos analitikai, kelerius metus prognozavę nekilnojamojo turto kainų augimą, pastaruoju metu suklūsta. Vis daugiau pasigirsta vertinimų, kad būsto rinka jau ima prasilenkti su ekonomikos logika. Latvijos nekilnojamojo turto ekspertas E. Šins sako, kad Baltijos valstybių sostinėse nekilnojamojo turto kaina labai dažnai yra gerokai aukštesnė negu Berlyne. ,,Tai visiškai nelogiška, nes Vokietijoje žmonės uždirba 3-4 kartus daugiau. Savo kainomis įveikėme keletą senųjų Europos valstybių.“,- konstatavo E. Šins.

Aukštas būsto kainas lemia žmonių lūkesčiai

Tiek analitikai, tiek nekilnojamojo turto agentūros pripažįsta, kad vienas iš didžiausių nekilnojamojo turto kainų kėlikų yra nepagrįsti žmonių lūkesčiai, kad būstas brangs.

Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktoriaus Raimondo Kuodžio teigimu, yra dvi pirkėjų rūšys – spekuliantai, kurie perka nekilnojamąjį turtą tam, kad pasipelnytų iš jo brangimo ir žmonės perkantys būstus sau. ,,Ir visiškai nesvarbu, kokia dalis yra spekuliantų ir ne spekuliantų. Svarbu, kad šių dviejų grupių sąveika pagimdo savaime išsipildančias pranašystes. Jei žmogus mano, kad būstas brangs, taip ir nutinka, bet neturi būti aiškinama, kad tai yra racionalus procesas.“,- kalbėjo R. Kuodis.

Amerikiečių verslininkai butų Vilniuje nepirktų

Neracionaliu kainų augimą Baltijos šalių sostinėse vadina ir Amerikos nekilnojamojo turto ekspertai, kurie turtą vertina ne pagal rinkos nuotaikas, o pagal tai, kiek pelno uždirbs investicija į nekilnojamąjį turtą.

E. Šins teigimu, amerikiečiai, prieš pirkdami nekilnojamą turtą skaičiuoja, kokias pajamas iš jo gaus. ,,Nekilnojamasis turtas per metus turi uždirbti 10 proc. savo vertės, kitaip tariant, investuotojas per 10 metų išnuomojęs nekilnojamąjį turtą turi atgauti savo pinigus.“,- aiškino E. Šins. Tuo tarpu Vilniuje, nuomodamas būstą investuotojas savo pinigus atgautų po 20-25 metų. Pasak kai kurių Amerikos nekilnojamojo turto rinkos analitikų, toks būsto nuomos ir kainos santykis parodo, kiek nekilnojamasis turtas šalyje yra pervertintas.

Nuomos kainos turėtų atspindėti butų kainas

eoficialiais duomenimis vos ne trečdalyje naujų būstų Vilniuje niekas negyvena. Savininkams iki šiol keliskart labiau apsimokėjo nusipirkus naują butą palaukti pusmetį ar metus. Po to tereikia jį parduoti ir taip uždirbti keliasdešimt ar per šimtą tūkstančių litų, nei investuoti į buto įrengimą ir jį išnuomoti.

R. Kuodžio teigimu, nuomos kainos nedidėja Lietuvoje pastaruosius kelerius metus, kai būsto kainos kasmet paauga 40-50 proc. „Grąžą investuotojui į nekilnojamą turtą sudaro du dalykai – būsto kainos didėjimas ir būsto nuomos pajamos. Natūralu, kad kai kainos didėja po keliasdešimt procentų, investuotojui nebe tiek svarbios nuomos pajamos, nes didžiąją dalį grąžos sudaro būsto vertės didėjimas. Tai yra dar vienas indikatorius būsto kainų burbulo.“,- aiškino R. Kuodis.

Kainos gali būti palaikomos dirbtinai

Nekilnojamo turto ekspertas iš Latvijos E. Šins sako, kad iš tam tikrų požymių galima spręsti ar nekilnojamojo turto rinkos dalyviai stengiasi daryti įtaką nekilnojamojo turto kainoms. ,,Jei bankai suteikia didesnes paskolas, kurių vertė 110 proc. būsto vertės, o jų grąžinimo terminas pratęsiamas tiek, kad paimtą paskolą gali tekti grąžinti vaikams arba jau ir statybinės bendrovės pasisiūlo paskolinti trūkstamus pinigus, tai yra dirbtinio kainų kilimo išlaikymo požymiai.“,- aiškino E. Šins.

Ekspertas teigia, kad tai gali būti ir pagrindiniai požymiai, kurie gali reikšti, kad artinasi nekilnojamojo turto krizė.

Panašūs procesai vyko ir 9 – ojo dešimtmečio pradžioje Skandinavijoje, prieš nekilnojamojo turto rinką ištikusią krizę. Pavyzdžiui, Suomijoje per dvi savaites nekilnojamojo turto kainos nukrito nuo keturiasdešimties iki penkiasdešimties procentų. Bankai prieš pat krizę taip drąsiai dalijo paskolas, kad pasiskolintų pinigų būstui užtekdavo ir baldams, bei kitiems, kad ir namų apyvokos daiktams.

Ar yra krizės požymių Lietuvoje ir Latvijoje?

Nekilnojamojo turto agentūros „Oberhaus“ Vertinimo ir rinkodaros skyriaus vadovas Sauliaus Vagonio teigimu, būsto kainų šuolį lėmė ir Lietuvoje atsiradusios geros kreditavimo galimybės. ,,Žmogus, turintis apibrėžtas ir pastovias pajamas, gali pakankamai lengvai įsigyti nekilnojamąjį turtą net ir neturėdamas sąskaitoje daug pinigų. Bankas suteikia 95 ar net 100 proc. kreditą ne tik būstui įsigyti, bet ir jo remontui. Tai yra bene pagrindinė aplinkybė, kodėl yra tokios aukštos būsto kainos.“,- aiškino S. Vagonis.

„Parex banko“ atstovai teigia, kad rizika skolinant pinigus, o ypač būstui įsigyti didėja. Banko tarybos pirmininkas Gatis Kokins sako, kad Latvijos būsto paskolų rinka per praėjusius metus paaugo 100 proc., tuo tarpu banko paskolų portfelis išaugo 40 proc. ,,Mes praradome tam tikrą rinkos dalį, kurią pasiėmė konkurentai, tačiau tai padarėme sąmoningai. Tai mūsų reakcija į galimą nekilnojamojo turto rinkos krizę.“,- aiškino G. Kokins.

Tačiau dalis Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų prognozuoja, kad šiemet nekilnojamasis turtas ir toliau brangs. Tiesa gerokai mažiau nei pernai ar užpernai. Pasak agentūrų ekspertų, tinka turėtų stabilizuotis ir kainos kitąmet gali augti nuo10 iki 20 proc. Tačiau tai tik prognozės.