Nekilnojamas turtas: sklypų deficitas kelia pastatų kainas

ASA ekspertai pabandė panagrinėti situaciją nekilnojamo turto rinkoje ir numatyti prognozes perspektyvoje. Mūsų nuomone, yra didelė tikimybė, kad nekilnojamo turto kainos kris, tačiau ne visuose NT sektoriuose, o kai kuriuose net gali išlikti stabilus kilimas.

Kainų kritimui daug įtakos gali turėti korupcinės ir nerangios žemės pardavimo sistemos sutvarkymas ir tuo pačiu butų pasiūlos padidėjimas, darbingos visuomenės dalies emigracija, palūkanų didėjimas.

Naujos statybos butai Vilniuje

Tai labiausiai rizikinga sritis, tačiau net ir čia bus skirtingi vystymosi scenarijai. Mažiau nuostolių, o gal ir neturės tie, kas įvertino pastarųjų dešimtmečių statybos rizikos faktorius: statybos kokybė, infrastruktūra, rajono vystymosi perspektyvos, rajono prestižiškumo augimas arba – smukimas.

Dėl statybos plotų trūkumo, kuris iš tiesų, mūsų nuomone, yra dirbtinai sukurtas, namai statomi šalia vienas kito, nesilaikant bendro rajono plėtros plano, neatsižvelgiant į infrastruktūros pajėgumus aptarnauti padidėjusius gyventojų srautus. Problemos su vaikų darželiais, mokyklomis, poilsio zonomis jau greitu laiku užklups jaunas šeimas įsigijusias butus Fabijoniškių, Jeruzalės, “Verkių statybos” “skruzdėlynuose”. Didžiausią realių pirkėjų grupę sudarančios jaunos šeimos turės keltis iš čia, naujai perperkančios šeimos į šį rajoną žiūrės tik kaip į laikiną būstą.

Pernelyg didelė paklausa leidžia statybininkams dirbti prastai. Didžioji dalis naujos statybos namų klaikūs, kitaip statybos kokybės neįmanoma įvardinti. Namų statybai dažnai būna naudojamos pigiausios medžiagos, vartotojai neturi galimybės ir žinių kaip įtakoti kokybiškesnę statybą ir kokybiškesnių medžiagų naudojimą. Artimiausiu metu naujakuriai bus priversti nuolat skirti lėšų, kad ištaisytų statybininkų broką. Klausimas tik, kada tas brokas bus matomas?

Šiuose rajonuose kaina gali kristi iki savikainos + 30-50 procentų. Šiai dienai prastos statybos buto kvadratinio metro savikaina ( dalinė apdaila yra apie 1.500-2.000 Lt). Galima tikėtis kritimo iki 2.500-3.000 Lt už kvadratinį metrą su apdaila. Šiuo metu šiuose namuose kvadratinis metras parduodamas už 3.500-3.800 Lt su daline apdaila ir 4.500-5.500 Lt su pilna apdaila.

Tokio drastiško kainų kritimo gali ir nebūti, jei nesikeis korumpuota ir nerangi sklypų pardavimo sistema. Miesto valdžia turi visus svertus atverti kelią kokybiškoms statyboms, kokybiškai dirbančioms įmonėms.

Senos statybos namai (Vilniaus mikrorajonuose)

2005 metų pabaigoje kainos pasiekė 4.000-4.500 Lt už kvadratinį metrą. Didžiausią paklausą turi nedideli iki 50 kv. m. butai. Tai – vėl požymis, kad pagrindiniai būsto pirkėjai – jaunos šeimos. Tačiau gimstant vaikams tokios šeimos turės ieškoti didesnio gyvenamojo ploto, patogesnių ir saugesnių rajonų. Čia taip pat galima sulaukti drastiško kainų kritimo.

Senos statybos namai Vilniaus senamiestyje, centre ir Naujamiestyje.

Pagal mūsų padarytą apklausą tai patys geidžiamiausi Vilniaus rajonai. Butai šiuose rajonuose, ypač senos statybos namuose ( ir “chrusčiovkėse”) brango, tačiau ne tokiais tempais, kaip naujos statybos butai ar butai mikrorajonuose. Tuo tarpu kokybe, ypač “stalininiai” namai, gerokai lenkia naujos statybos namus. Šiuose rajonuose nėra galimybių smarkiai plėstis, išskyrus gamyklų teritorijas. Kainų žirklės labai didelės nuo 4.000 iki 8.000-9.000 Lt. Kuo toliau, tuo labiau šie rajonai darysis prestižiniai, kainų kritimas bus nežymus arba jo nebus visai. Teigiamu faktoriumi išlaikant kainą gali būti ir išlaikytas planingas užstatymas, nedarkant teritorijos svetimkūniais, dangoraižiais ir kitokiais architektūros “šaunuolių” šedevrais.

Neįvertintas nekilnojamas turtas

Perspektyvas turi nestandartiniai nekilnojamo turto objektai. Jų verta pasižvalgyti ir įsigyti pirmam. Lietuvoje visiškai neišvystyta privačių slaugos namų -pensionų sistema. Patogios, ramios, saugios gražios vietos su geru visuomeniniu susisiekimu, slaugos galimybėmis. Tokius kriterijus atitinka vidutiniuose miestuose esantys individualių namų kvartalai, gražios vietos netoli didžiųjų miestų su patogiu susisiekimu, galimybe susirasti slaugos personalą.

Dar nėra išnaudotos sodybų kainų augimo galimybės. Jei butų didmiesčiuose kainos beveik susilyginusios su Europos didmiesčių kainomis, tai sodybų kainos skiriasi 5-6 kartus.